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Bonjour,
Je me présente Val, 30 ans, sur la région Saone et Loire, je suis actuellement salarié et propriétaire de plusieurs biens immobiliers en location.
Un de mes locataires va libérer un local commercial bien situé en centre ville (équipé compteur electricite, eau), proche tout commerce, d'une commune de 20000 habitants et je m'interroge depuis un certains temps sur le fait de l'utiliser à mon compte pour implanter une laverie automatique et ainsi diversifier mes sources de revenus (je ne prévois pas de quitter mon travail mais simplement de diversifier mon patrimoine et mes revenus).
Sur cette ville 2 petites laveries automatiques sont en place mais sur des quartiers annexes du centre ville (en activité depuis plus de 5 ans) et 3 laveries révolution sur parking de grande surface.
Je m'interroge donc dans un premier temps sur la zone de chalandise, à premiere vue et au vue de la rapide description du secteur pensez vous que le projet est viable ?
Pour rentrer plus dans le détail concernant les charges d'une laverie, je me suis préparé un listing et je souhaite avoir votre avis sur celui ci et surtout complément si certains points sont oubliés :
- Loyer (que je me verserais à moi même donc maléable)
- Taxe fonciere (que je me verserais à moi même également donc maléable)
- CFE
- Assurance
- Internet / Téléphone
- Electricité / Eau
- Comptabilité
- Prêt travaux (pour agencement de la laverie)
- Prêt équipement (pour achat matériel)
- Abonnement logiciel (pour suivi a distance des machines, CA, ...)
- Ménage (je souhaite sous traiter ce point)
Pour les personnes en activité est ce que des charges sont oubliés ?
Suite à l'augmentation généralisé du coût des energies sur les derniers mois avez vous un impact significatif sur votre marge ? Je serais en full électrique 36KVA.
Concernant le niveau fiscal, étant seul dans ce projet la SASU est elle à privilégier ? (J'ai déja une comptable pour mon immobilier donc j'ai prévu de discuter de cela avec elle également)
Concernant la laverie je souhaiterais proposer un produit récent et de qualité avec gestion automatique de la porte, vidéosurveillance, accés appli pour les clients afin qu'ils puissent faire les boutiques aux alentours tout en suivant l'avancée de leur programme sur leur smartphone, centrale de paiement CB, etc, etc afin de me démarquer des laveries déja en place et j'ajouterais je pense un locker pour réception de colis en service supplémentaire pour les clients.
Merci d'avance pour vos retours éclairés sur l'ensemble de ces sujets.
Dernière modification par Vaal71 (05-06-2023 14:21:34)
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Bonjour,
Petit suivi pour les personnes que cela peut intérésser et éventuellement avoir un retour sur mon projet par des personnes déja en activité pour les questions de mon premier post.
L'ensemble des devis ont été réalisés et je vais travailler avec GLF pour la fourniture des machines, l'installation, la mise en service et les travaux de plomberie / electricité (tarif légérement plus intéréssant qu'avec un electricien et plombier independant sans compter la connaissance du sujet des equipes GLF plutot qu'avec des artisans indépendant).
Parc pour la laverie : 3x6kg / 2x14kg / 1x20kg / 1 séchoir double 17kg / Une centrale LM / Pompe pour lessive auto / Full Electrolux
J'ai RDV avec ma banque sous peu afin de passer en revue mon business plan et valider, je l'espere, un financement pour ce projet.
Bonne journée,
Dernière modification par Vaal71 (05-06-2023 14:23:29)
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Bonjour, les m2 du local?
Stationnements gratuits/payants à proximité ?
20000 habitants, à quelle distance sont vos concurrents.?
Décrivez l'environnement de votre local: écoles,université, centres de formation,locatif touristique ect...
Avez vous appelé grdf afin de savoir si il y a possibilité du gaz de ville,Avez vous un conduit d'évacuation ?
L'immeuble est til en copro ou vous appartient t'il ?
Centre ville fréquenté plutôt par des jeunes ou non?
Beaucoup de questions mais très importantes.
Dernière modification par benlaverie (05-06-2023 16:42:34)
3 Laveries matériel Danube
1 Laverie animaux matériel Danube et www.lavetondog.com
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Bonjour Ben,
Mon local fait 90m2 mais celui ci sera scindé en deux, environ 50m2 pour l'accès client et le reste en local technique.
Parking gratuit dans la rue + grand parking gratuit a 50 mètres.
Pour la concurrence, une laverie bien entretenue et située à 2,2kms et une seconde moins entretenue à 1,6kms, aucune concurrence en centre ville où je serais situé.
Plusieurs écoles, collèges et lycées dans la ville, une petite résidence étudiante, au niveau du centre ville de nombreux commerces, restaurants, bureaux.
Je ne souhaite pas de gaz de ville d'où l'installation de machine Electrolux électrique dernière génération afin de rester en 36Kva et je ne compte pas rajouter de machines a terme (j'ai un compteur gaz de ville tout de même pour le local).
L'immeuble m'appartient avec deux appartements sur deux niveaux au dessus du local, pas de copro.
Le centre ville est fréquenté par tout type de population.
J'espère avoir répondu à toute vos interrogations.
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Bonjour.
Sauf respect,je trouve que tes choix sont discutables dans les capacités machines ainsi que le nombre de machines.Il est dommage de ne
mettre que 6 machines (dont 3 petites de 6 kg) et 1 double séchoir dans 50 m2.
Dommage aussi de ne pas utiliser le gaz lorsque c'est possible comme cela semble etre le cas.
Je ne dis pas que j'ai raison mais je n'aurais pas fait ces choix.
Dernière modification par Jérom-826 (05-06-2023 17:53:20)
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Bonjour Jérôme,
L'ensemble des machines seront sur un pan de mur (fond), sur un côté j'aurais un grand Locker et sur l'autre un espace pliage, toute la devanture est vitrée et je souhaite que mes futurs clients est de la place et ne soit pas dans un environnement exiguë comme les toutes petites laveries concurrentes, je cherche justement à me démarquer sur ce point.
Concernant les machines que conseillerais tu (tout en restant sur un nombre de 6 MAL) ?
C'est un choix effectivement de rester en tarif bleu plutôt que passer au gaz et tout les frais annexes que celui ci apporte VS la facilité de l'électrique (sans passer en tarif jaune bien sûr sinon je n'aurais pas le même discours).
Dernière modification par Vaal71 (05-06-2023 18:05:41)
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Bonjour.
Sauf respect,je trouve que tes choix sont discutables dans les capacités machines ainsi que le nombre de machines.Il est dommage de ne
mettre que 6 machines (dont 3 petites de 6 kg) et 1 double séchoir dans 50 m2.
Dommage aussi de ne pas utiliser le gaz lorsque c'est possible comme cela semble etre le cas.
Chacun ses choix
Tout a fait d'accord avec Jérom-826. 1 séchoir double ce n'est pas suffisant, il en faut 2 doubles (j'ai exactement la mm config de machines à laver).
Et pour le gaz oui évidemment, et il faut y aller avec un cumulus au gaz en amont, comme ça tu mettras des MAL sans résistance électrique, donc moins chères à l'achat et à l'entretien...AMHA
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Bonjour Hectori,
J'ai oublié de préciser que j'aurais 1 ou 2 cumulus de 300L pour la production d'eau chaude justement et que les machines 6kgs et 14kgs seront super essoreuses.
Tu précise avoir la même configuration machine à laver, peut tu me dire combien de cycles tu fais en moyenne mensuellement avec ce parc ?
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pas assez de 6kg....et 1 14kg en trop
penser a la durée du programme et au fait que les clients viennent souvent tous aux mêmes heures
si gaz présent et évacuation fumée possible mieux vaut choisir séchoir et production eau chaude en gaz
et comme ca tu peut mette des séchoirs :un double et un simple
12 laveries sur Dijon: 10 Electrolux +1 speed Queen +1 Primus + LM control
1 station HP
laverie résidentielles: Electrolux + LM control
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Bonjour Jean,
L'évacuation des fumées serait à la fois compliquée et coûteuse dans mon cas, l'électrique avec les machines de dernière génération est le choix que j'ai retenu et est tout a fait viable.
@tous
Concernant mes questions sur le listing des charges, sur le type de société, êtes vous en accord sur ces points ?
Pour les personnes ayant un parc a peu près similaire combien de cycles faites vous sur le mois ?
Dernière modification par Vaal71 (05-06-2023 19:49:49)
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