Puits artesien

fred · 10-01-2012 18:14:09

Bonjour,

Est ce que quelqu'un peut me dire quel est la valeur en € d'un puit d'eau lors d'une reprise de laverie automatique?
Ce puit + le réservoir suffit pour l'approvisionement total de la laveire environ 1000 machines / mois.
Laverie situé en Belgique Bruxelles.

Bien à vous,

Frédéric

Dernière modification par fred (10-01-2012 18:14:33)

hhorme · 10-01-2012 18:19:38

tu veux vendre le puit ??

fred · 10-01-2012 18:28:04

Bonjour Hhorme,
Je souhaiterais évaluer une reprise de laverie automatique ou il y a un puits d'eau ce qui n'est pas mal je trouve.
Je ne sais vraiment pas combien vaut un puits?

Dernière modification par fred (10-01-2012 18:28:58)

Lavotop · 10-01-2012 21:27:35

je serai toi , je serai trés trés prudent .J'ai vu ce cas de figure il y a des années chez un collègue .
Pas besoin d'être divin pour comprendre tout l'interêt d'un puit attenant à une laverie .
Il te faut savoir que tu n'as en aucun le droit de reverser dans les eaux vannes de l'eau qui n'est pas venu par le réseau général de distribution ....
ne va pas à la banque demander un prêt pour ça ;:)

olivierdelabas · 10-01-2012 22:09:32

Lavotop a écrit :

je serai toi , je serai trés trés prudent .J'ai vu ce cas de figure il y a des années chez un collègue .
Pas besoin d'être divin pour comprendre tout l'interêt d'un puit attenant à une laverie .
Il te faut savoir que tu n'as en aucun le droit de reverser dans les eaux vannes de l'eau qui n'est pas venu par le réseau général de distribution ....
ne va pas à la banque demander un prêt pour ça ;:)

il est en Belgique, peut être que cela fonctionne différemment

EricB · 11-01-2012 08:08:30

Bonjour Fred
attention qu'en Belgique il faut une autorisation de captage ainsi qu'un permis d'environnement classe 3 ( mais en principe si la capacité de lavage dépasse 500kg/jour tu es d'office en classe 2 donc il suffit de demander un avenant à ton permis actuel.)
Il faut savoir aussi que tous prélèvement dans un puits, nappe phréatique etc doit passer par un compteur et doit être déclaré. Le code de captage pour les laveries est le 84
Tu dois toi même faire la démarche au siège de la direction Taxe et Redevance de la division de l'eau et rentré un document tous les 30 mars de chaque année avec tes prélèvements.
En principe tu ne peux rien avoir de polluant 10 m autour de ton captage/puits, et celui-ci doit être protégé pour qu'il n'y ait aucun risque de pollution.
En Région Wallonne tu ne paye pas les 3.000 premier m³ (ce qui est déjà conséquent).
Tu doit aussi savoir que tu dois avoir deux circuits distincts si tu alimente aussi ton local avec l'eau de distribution
Maintenant la valeur d'un puits? une hypothèse pourrait-être le fait de faire 10.000 machines/an fois 80 litres/machines soit 800 m³ à 2,5€ soit +/- 2.000 € de dépense d'eau en 1 an.
Si l'on dit que quand on reprend une affaire on paie 150% du CA pour la reprise, on pourrait donc dire que ton puits devrait valoir de 2.000 à 4.000 euro + les emmerdes éventuelle pour être au norme.

fred · 11-01-2012 19:10:33

Bonjour ,

Je vous remercie pour les informations.
Le puits du moins le forage se trouve au milieu du jardin un socarex rentre dans la cave pour alimenter le réservoir d'eau.
L'installation amenant l'eau aux machines ou à la chaudière pour chauffer l'eau est tout à fait indépendante du réseau de distribution officiel.
La seule chose via une vanne j'ai le droit d'alimenter mon réseau par de l'eau de distribution, cette vanne est isolé et se connecte via un flexible.
L'ancien exploitant devrait me remmettre toutes les autorisations mais j'ai pu lire dans la convention de remise que le puits artésien est muni d'une autorisation de captage délivrée le 26/01/2000.

Pour ce qui est du rejet, apparement il y un compteur qui comptabilise les M3 en eaux usées sur base de cela une taxe ou un montant est à payer.
Dans le compte de résultat j'ai pu voir que le montant est égale à 615€/an.

Le puit dans la cession du commerce est évalué à 15.000€.
Il faut savoir qu'à Bruxelles l'eau est assez chère le M3 se situe à 3.51€ et va probablement encore augmenter cette année.
Pour une de mes laverie ou je fais +40 MAL/jour je paie +- 400€/mois. Donc je ne sais pas si c'est cher ou pas pour ce puits.

Dernière modification par fred (12-01-2012 16:27:34)

EricB · 12-01-2012 08:22:57

Oui évidemment c'est toujours trop cher quand on fait une reprise mais ici je trouve que c'est franchement élevé ...
car cela représente l'équivalent en eau de l'approvisionnement de +/- 62.000 machines à laver (à 80l par machine)
En fait en principe il n'y a pas de compteur pour le rejet mais un pour le pompage et la taxe eaux usées est calculée selon le nombre de m³ pompé.
>Mais quand tu prend de l'eau dans le réseau public cette taxe est déjà comprise donc elle représente encore un coût équivalent à la consommation d'eau de 2.500 machine.

Donc comme tu parle de +/- 1000 machine par mois cela te fait plus de 7 ans avant de réellement bénéficier financièrement du système.

De plus il ne faut pas oublié les frais d'entretien d'un pareil système tel le nettoyage et la désinfection de la citerne faisant tampon qui doit être régulier, + probablement le remplacement de la pompe de temps en temps.
Maintenant il est vrai que ce n'est pas inintéressant d'avoir un captage privé mais le tout est de savoir à quels prix...

cochise · 12-01-2012 09:22:37

Un puits, je vais en faire creuser un de 70m et ca me coutera 4000€ + la pompe.
15.000€, c'est un peu exagéré quand même.

fred · 12-01-2012 16:39:33

Merci pour les informations.
Je trouve cher aussi. mais qu'en pensez vous de ce projet.
Après quelques échanges avec le propriétaire qui au début en voulait 195000€.
Il est d'accord de laisser le tout pour un montant de 150.000€ murs compris se situant à Evere limite Schaerbeek (BXL).
8 MAL IPSO Orange qui sont à changer.
1 MAL PRIMUS de 16kg
8 double sechoirs PRIMUS neuf.
1 Monnayeur.
1 distributeur de savon.
1 Adoucisseur.
1 Puits artésien.
La rez-commercial à une superficie de 71M2 avec 6 grandes caves Le lavoir n'est pas le seul dans la zone géographique car j'ai deux lavoir très proche.
Rendement annuel Brut +-45000€
Qu'en pensez-vous? Est-ce une bonne opportunité ou pas?

Dernière modification par fred (12-01-2012 16:40:24)

EricB · 12-01-2012 19:28:03

Tu vas payer tes 150.000€ PLUS 8 MAL à 3.500€ soit +/- 180.000 euro.
Évidemment il y a les murs et que coûte les murs commerciaux à Evere/Schaerbeek?
Quand je regarde dans Immovlan ou immoweb cela va de 800 à 2000 euro du m² prenons 1.500 soit+/- 110.000 pour les murs mais je présume que tu va devoir rajouté l'acte notarié + les 13% de taxes sur la vente des murs.
Globalement tu sera vite avec les frais et après une petite rénovation à 200.000 euro .... c'est beaucoup ...
de plus les 45.000 euro brut est-ce hors TVA?

fred · 12-01-2012 20:00:38

Rebonjour Eric,

En efftet c'est tout à fait ca 200000€ et je trouve aussi que c'est beaucoup d'argent.
Le résultat +- 45000€ c'est TVAC. il reste d'après leur résultats toutes charges déduites 15.000€.
Mes loyer pour mes deux laveries dans les environs sont de 900 et 950€/mois et c'est pour cela que je me disais qu'il était préférable que j'achète.

EricB · 13-01-2012 08:16:09

Oui mais attend alors le CA est de 45.000 -21% de tva soit net net de 35.550 euro.

Chez moi nous sommes mon épouse et moi-même a titre privé propriétaire des murs et nous avons fait des baux commerciaux à notre Société.
Les loyers sont déductible en charge de la Société mais taxable en personne physique au taux maximum de 33% (moins abattement, etc...)

Donc dans ton cas il faut absolument que tu fasse deux calculs distincts: premièrement la valeur des murs "nu" tout commerces.
as-tu reçu une évaluation des murs dans ta reprise ?
disons dans notre exemple 110.000 + actes + 13% de frais soit +/- 125.000 €.
donc comme il te demande 150.000 euro tu rachète réellement le fond de commerce pour 25.000€

et le deuxième calcul est de savoir si cette reprise du fond de commerce pour 25.000 € plus le fait de devoir remettre l'achat de tes 8 Mal à 3.500 tu arrivera avec une laverie remise en ordre pour 60.000 soit un peu moins de 2 an de ton CA hors taxe. c'est déjà mieux et beaucoup plus faisable.

Si tu n'as pas les fonds, une banque te prêtera plus facilement avec achat (et hypothèque en leur faveur bien entendu ) des murs que uniquement un fond de commerce.

cochise · 13-01-2012 08:50:50

45.000€ TVAC de CA??? Ben ca vaut pas trop le coup de racheter 8 machines je pense.
Avec 4, c'est lagement suffisant. Si elle redémarre, il sera temps d'en remettre d'autres.

fred · 13-01-2012 10:02:01

Pensez vous que c'es réalisable ou pas a ce prix là?
Pour un commerce dans le coin c'est plus ou moins le prix de l'immobilier entre 110000 et 125000 voir plus cher pour uen même superficie.

Dernière modification par fred (13-01-2012 18:32:06)

cochise · 13-01-2012 10:04:28

Vu que tu as de l'expérience, tu penses qu'il y a possibilité d'augmenter le CA?

hhorme · 13-01-2012 18:11:19

moi la question que j'ai envie de te poser c'est: QUEL EST TON BUT ??? si juste exploiter une laverie il faut te concentrer sur les chiffres, si c'est pour faire un investissement global avec les murs , il faut analyser l'ensemble, mais si tu souhaite dégager un salaire concentre toi sur la laverie mais prévois d'en acheter une seconde de de renouveler le matos !

fred · 13-01-2012 18:40:51

Expérience c'est bcp dire je suis dans le domaine que depuis une annnée ;-)
Augmenter le chiffre je pense que c'est possible j'entends pas mal de gens qui sont mécontent du lavage avec les machines orange IPSO.
Je me dit qu'en changeant le matos ca peut donner un coup de boust au lavoir, maintenant dire en avance quel les chiffres vont augementer je n'en sais rien.
Mon souhait est de dégager un salaire mais en essayant également de ne pas payer un loyer de +- 950€ à fond perdu.

hhorme · 13-01-2012 23:53:54

alors je vais te mettre a l'aise tout de suite c'est que avec une laverie qui paye son crédit machine il serait fort étonnant que tu puisse te dégager un salaire, si déjà tu paye tout et qu'il te laisse un petit revenu d'appoint ce sera déjà pas mal , surtout avec 950 € de loyer par mois,

par contre sur la partie immobilere ça me semble pas trop mauvais parce que avec 950 de loyer tu ne sera pas obligé de trop en remettre de ta poche ( sur 15 ans 130 €par mois a remettre) en gros ton proprio te refougue son local et te fait cadeau de la laverie a 150000 € , après je connais pas le quartier je ne sais pas ce qu'il vaut commercialement !!

pour schématiser tout ça, ça va faire une opération a 210000 € il faut que ta laverie supporte a elle seule la laverie et l'acquisition des murs, donc sur 15 ans et sans apport pour la totalité ( j'espère que tes machines neuves tiendront ce temps là) ton point d'amortissement sera autour de 35500 HT de moyenne , au dessus c'est pour toi ! ça en dis long sur le chalenge , on peut peaufiner en faisant un coût d'amortissemnt laverie sur 5 ans et immobilier sur 20 mais ça devrait être pire encore, par contre avec du matos neuf le chiffre montera a coup sur !

fred · 14-01-2012 11:28:29

Merci pour les précisions.
Conclusion ce n'est pas intéresant?

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