coup de gueule

gogo92 · 08-09-2011 05:36:30

Bonjour à tous,
je vais certainement me faire detester par une partie des forumeurs français présents sur ce site, mais quand je lis la teneur des questions d'organisation auxquelles répond Saliss avec un professionnalisme exemplaire et auxquelles comme beaucoup d'autres j'essaie d'apporter ma petite pierre, je commence à être énervé par le mal français des profiteurs. il y a une différence fondamentale entre optimiser une situation ou un projet et chercher à escroquer la société, nous sommes tous contents de pouvoir profiter de la SS, d'offrir une retraite à nos anciens, des allocations chomage etc... alors un peu de décence, si vous gagnez de l'argent grace à vos LLS il est normal que vous contribuiez à l'effort de la société c'est comme ça pour tout le monde, et par pitié par d'argument du type "oui mais tout le monde fait ça" ou "il y a plein de profiteurs" etc... pour avoir vécu dans differents pays, je peux vous assurer que quand notre systeme sera mort, ce ne sont pas les quelques centaines voire milliers d'euros que vous aurez économisé en trichant qui vous permettront, et je ne vous le souhaite absolument pas, de payer des frais d'hopitaux parce que vous ou votre enfant aura eu un accident ou parce que vous aurez un cancer ou je ne sais quoi d'autres. En ces temps difficiles pour notre civilisation il appartient à tout le monde de contribuer, à sa juste mesure, à la société. La fraude n'est pas une optimisation !!!
merci d'avoir pris le temps de me lire

hhorme · 08-09-2011 07:01:43

???? surprenant ce post gogo 92 , t'es ici pour faire la politique ou quoi ??

perso je suis persuadé que les quelques 7 millions de fonctionnaires ou assimilés entre l"état et les collectivités locales( http://www.observatoiredessubventions.c … ce/trez5/) et pour beaucoup d'entre eux ( pas tous) payés a rien foutre , inutile de me sortir le couplet sur l'infirmière qui assiste un mourant ou un pompier qui lute contre un incendie au péril de sa vie, eux ils sont indispensables et pas assez nombreux , mais entre ceux là qui sont sur le terrain et le ministère y en a quand même un bon paquet qu'il conviendrait de dégraisser, ceux là pèsent beaucoup plus sur l'économie française avec leur niches sociales et leur avantages en nature en obligeant l'état a alourdir nos charges pour les préserver que les quelques dizaines ou centaines d'euro qu'un exploitant pourrait être amené a "blaquiser" pour arriver a boucler ses fins de mois et donc de maintenir son petit commerce car une fois fermé là ça rapporte plus que dale a qui que ce soit! dis toi bien que toutes les LLS ne sont pas a paris avec pour certaines des chiffres a 7/8000 € en province beaucoup font a peine 1500 et ne rapporte rien a son exploitant , donc merci de veiller à ne pas donner une fausse image des lls surtout si par ex t'a un inspecteur du fisc plein de zele qui après t'avoir lu pourrait en tirer des conclusions hâtives et inexactes

voila désolé de te contredire mais notre système est en danger je suis bien d'accord mais pas pour les mêmes raisons de mon point de vue

Dernière modification par hhorme (08-09-2011 07:24:41)

admin · 08-09-2011 07:26:14

J'ai le droit d'être d'accord avec vous 2 ?

Il faut effectivement que tous le monde face un effort ! Politiques compris !!!

@hhorme : comme tu as de saines lectures en voici une autre http://www.lecri.fr/
@gogo92 : merci pour ce message

hhorme · 08-09-2011 07:33:39

ptain ya un paquet d'articles sur ton lien admin , on ne sais que lire ? le débat est ouvert

Dernière modification par hhorme (08-09-2011 07:34:26)

gogo92 · 08-09-2011 07:55:11

hhorme a écrit :

???? surprenant ce post gogo 92 , t'es ici pour faire la politique ou quoi ??
perso je suis persuadé que les quelques 7 millions de fonctionnaires ou assimilés entre l"état et les collectivités locales( http://www.observatoiredessubventions.c … ce/trez5/) et pour beaucoup d'entre eux ( pas tous) payés a rien foutre , inutile de me sortir le couplet sur l'infirmière qui assiste un mourant ou un pompier qui lute contre un incendie au péril de sa vie, eux ils sont indispensables et pas assez nombreux , mais entre ceux là qui sont sur le terrain et le ministère y en a quand même un bon paquet qu'il conviendrait de dégraisser, ceux là pèsent beaucoup plus sur l'économie française avec leur niches sociales et leur avantages en nature en obligeant l'état a alourdir nos charges pour les préserver que les quelques dizaines ou centaines d'euro qu'un exploitant pourrait être amené a "blaquiser" pour arriver a boucler ses fins de mois et donc de maintenir son petit commerce car une fois fermé là ça rapporte plus que dale a qui que ce soit! dis toi bien que toutes les LLS ne sont pas a paris avec pour certaines des chiffres a 7/8000 € en province beaucoup font a peine 1500 et ne rapporte rien a son exploitant , donc merci de veiller à ne pas donner une fausse image des lls surtout si par ex t'a un inspecteur du fisc plein de zele qui après t'avoir lu pourrait en tirer des conclusions hâtives et inexactes
voila désolé de te contredire mais notre système est en danger je suis bien d'accord mais pas pour les mêmes raisons de mon point de vue

1) non je ne suis pas là pour faire de la politique

2) il y a suffisament de posts dans ce forum écrits par des gens d'expérience (dont je ne fais pas partie étant nouveau dans cette activité) qui ne cessent de rappeler qu'on ne vit pas en général avec une seule laverie, que pour en vivre il faut attendre, dans le meilleur des cas, la fin du remboursement des prets, etc etc ce qui est le bon sens même !!! j'en ai juste assez de voir des gens qui veulent le beurre et l'argent du beurre, combien de fois a-t-on lu dans ce forum des remarques du style "je cherche un truc qui ne me prend pas de temsp et qui me rapporte de l'argent DONC j'aimerais ouvrir une LSS" ? ce que je veux dire par là c'est que si l'argent se trouvait sous les sabots d'un cheval, il n'y aurait aucune laverie et que des éleveurs !!!
Je réitère ce que j'ai écrit plus haut : il est normal d'optimiser, pas de FRAUDER, mais après tout chacun voit midi à sa porte, mais dans ce cas on fait ça dans son coin sans demander aux autres comment faire, ON ASSUME

hhorme · 08-09-2011 08:07:04

d'accord avec toi la dessus ! de toutes façons ceux qui pensent gagner sans rien faire apprendront a leur dépend que c'est pas possible! mais c'est ton terme frauder qui me choque je n'ai encore vu personne demander comment on fraude , ils cherchent juste un moyen de payer un minimum de charge ce qui me semble légitime dès lors qu'on engage son argent ou ses biens, d'ailleurs a ce sujet , pense tu que les statut de micro ou d'autoentrepreneur qui ne sont pas assujétis a la TVA ne peuvent pas être considérés comme de la concurrence déloyale ? car certains payent la TVA et d'autres non ! pas logique! ou même une autorisation de travail au noir intermédiaire déguisé

gogo92 · 08-09-2011 10:13:13

je pense que le systeme d' autoentrepreneur est un systeme derogatoire qui fausse la concurrence, mais j'ai envie de dire (je n'ai pas les chiffres en tete) qu'une LLS en autoentrepreneur est une LSS qui ne tourne pas terrible ou que le foyer fiscal ne roule pas sur l'or. Dans le cas contraire c'est quil y a fraude car cette option ne peut pas être exercée... le régime de la TVA est identique il s'agit d'une option, un choix fait par l'entrepreneur dont le CA ne dépasse pas 34600€ maintenant si ce choix est fait, il ne peut plus récuperer la TVA sur ces investissements, c'est un choix...
mais dans tous les cas, même si ces régimes sont dérogatoires je ne veux pas tirer sur l'ambulance on n'est pas en train de parler de personnes qui gagnent des milles et des cents. Si ce n'est pas le cas, tu fais face à une concurrence déloyale et frauduleuse ("Acte de mauvaise foi et de tromperie contraire à la loi") je ne vois pas où, ce que j'ai dit, peut te blesser.
Je soutiens les gens qui sont intelligents et opportunistes pas ceux qui trichent, tel était le fond de ma pensée et c'est, en ce qui me concerne, la manière dont je souhaite éduquer mes enfants...

saliss · 09-09-2011 18:40:16

gogo92 a écrit :

Moi ce que j'aime chez les juristes, c'est leur petit coté manichéen !!!

Bonsoir;

ça alors quelle SAILLIE et c'est moi qui suis "manichéen"??????????
Si ça peut vous rassurer ceux et celles qui optimisent leur situation sociale ou fraudent les cotisations sociales sont les premiers touchés puisqu'ue bonne partie des prestations sociales sont "contributives" (retraites, indemnité journalières)

Ps: je vous conseille de ne pas lire le canard enchainé parce qu'avec ce qu'ils mettent à jour vous allez vite péter une voir plusieurs durites.......

gogo92 · 09-09-2011 19:09:40

je l'achete le samedi matin pour mon we alors je ne l'ai pas encore lu

saliss · 24-09-2011 14:39:31

hhorme a écrit :

(....) pense tu que les statut de micro ou d'autoentrepreneur qui ne sont pas assujétis a la TVA ne peuvent pas être considérés comme de la concurrence déloyale ? car certains payent la TVA et d'autres non ! pas logique! ou même une autorisation de travail au noir intermédiaire déguisé

Bonjour Hhorme;

La question est intéressante mais la réponse est quant à elle fuyante puisque le concept de "concurrence déloyale" dépend de l'application qu'en font les tribunaux. Plutot que d'expliciter le concept ce qui n'interessera personne ici je vais remonter aux principes pour mieux répondre à la question.

Le concept de "concurrence déloyale" correspond à un concept utilisé par les tribunaux pour assurer une répression des actes ou comportements qui viendraient blesser une concurrence considérée comme admissible au regard d'une certaine "ethique des affaires". Immédiatement, chacun comprend, ne serait-ce qu'intuitivement, que le concept en lui même ne peut servir à mettre en echec le dispositif légal de non assujétissement de l'auto-entrepreneur à la TVA.
+ à la limite seule l'acte de facturation émis par l'auto-entrepreneur et comprennant la mention "Tva non applicable article 293 B du CGI" pourrait théoriquement etre querellée devant les tribunaux;

A la vérité, le concept de "concurrence déloyale" n'est qu'un outil destiné à protéger le principe fondamentale de la "liberté du commerce et de l'industrie" par le biais d'une nécessaires conciliation de la liberté d'entreprendre des uns avec celle des autres. Parallèlement, le dispositif de l'auto-entrepreneur poursuit une fin similaire, à savoir assurer une plus grande éffectivité de la liberté d'entreprendre.

Ainsi donc l'intention - bonne ou mauvaise - des promoteurs de la loi était de dynamiser la croissance notamment en prenant des libertés eu égard au concept de "concurrence pure et parfaite". Le régime de l'auto-entrepreneur ne constitue un dispositif portant atteinte au concept de concurrence loyale, tout au plus constitue t-il un ilôt ingalitaire au sein de la collectivité des autres régimes d'entreprise.......

Enfin et sur un plan plus pratique, l'arrivée d'un opérateur bénéficiant du régime de l'auto-entreprise revet au plan particulier cette fois de funestes conséquences (pertes de parts de marchés, baisse du chiffre d'affaire...)

A bon entendeur.

chrisperpi · 06-10-2011 06:58:06

gogo92, tu es dans la mouvance des spots radiophoniques qui innonde actuellement les ondes pour entendre "frauder c'est pas bien"

Je suis tout à fait d'accord avec toi sur ce constat.

Maintenant, quand je vois comment est dépensé l'argent de nos chers cotisations (tva, ir is, cotisation fonciere etc et c etc ) quand je vois que l'on soutient à renfort de milliard nos établissements banquiers, que des valises de millions non assujettis aux cotisations ni tva quand je voie que certaines laveries ne sortent pas plus qu'un RSA et je pourrais encore en écrire des pages, je commence à comprendre pourquoi celui qui se lève tot peut éventuellement omettre de déclarer un peu d'espèce pour finir ces fins de mois...

hhorme · 06-10-2011 07:35:33

d'ailleurs , lorsque l'exploitant fait sa compta lui même et ne passe pas par un centre de gestion agrée, l'état le pénalise en taxant de 25 % supplémentaire d'office son CA, on est le seul pays au monde ou l'état taxe des revenus inexistants au prétexte que l'entrepreneur POURRAIT TRICHER ! donc rassurez vous si vous faites 25 % de black vous ne faites que remettre les pendules a l'heure, le plus grand voleur et le plus grand malhonnête de la nation c'est l'état,

Dernière modification par hhorme (06-10-2011 07:36:09)

gogo92 · 06-10-2011 09:37:50

hhorme a écrit :

d'ailleurs , lorsque l'exploitant fait sa compta lui même et ne passe pas par un centre de gestion agrée, l'état le pénalise en taxant de 25 % supplémentaire d'office son CA, on est le seul pays au monde ou l'état taxe des revenus inexistants au prétexte que l'entrepreneur POURRAIT TRICHER ! donc rassurez vous si vous faites 25 % de black vous ne faites que remettre les pendules a l'heure, le plus grand voleur et le plus grand malhonnête de la nation c'est l'état,

sauf que dans 80% des cas les compta de laveries sont déficitaires et donc la surcote de 25% n'est pas applicable

hhorme · 06-10-2011 11:37:54

peut être gogo mais il n'empêche que c'est du vol, en plus ce vol ne s'applique pas aux seules laveries mais a tous les entrepreneurs, nulle part au monde on ne taxe des revenus qui n'existent pas, en considérant que tous ceux qui ne crachent pas au bassinet des CGA sont des fraudeurs, ou est elle la présomption d'innocence concernant le peuple des indépendants, on sait tous nous gérants de TPE pourquoi un grand nombre d'entre nous se démerdent a faire leur propre compta ! c'est parce que une tpe ça gagne que dalle et que pour qu'il en reste un peu a la fin du mois il faut limiter les frais, mais malheureusement les maquereaux de l'états eux ils ne comprenne pas ça !

GLF · 07-10-2011 10:54:32

Mais ce n'est pas 25% de plus des revenus si vous n'êtes pas dans un centre de gestion.
Puisqu'on vous fait un abattement de 20% ensuite comme pour les salariés!!
100 x 25% = 125 - 20% = 100!!

Donc si vous n'êtes pas dans un centre de gestion vous êtes taxé sur 100% des revenus pas 25% de plus.

Et quand vous êtes dans un centre de gestion par contre là vous avez 20% de décote.
Et on peut faire sa compta soi-même et être dans un CGA, il suffit de faire vérifier sa compta par un comptable en fin d'année et qu'il mette son tampon.

chrisperpi · 08-10-2011 04:00:14

GLF a écrit :

Et on peut faire sa compta soi-même et être dans un CGA, il suffit de faire vérifier sa compta par un comptable en fin d'année et qu'il mette son tampon.

Le seul soucis c'est que la différence de tarif entre le "coup de tampon" et faire faire sa compta ne se justifie pas, c'est quasiment le meme tarif....

Ce systeme de CGA n'a qu'un seul but, donner à manger au comptable....

hhorme · 08-10-2011 07:38:05

GLF a écrit :

Mais ce n'est pas 25% de plus des revenus si vous n'êtes pas dans un centre de gestion.
Puisqu'on vous fait un abattement de 20% ensuite comme pour les salariés!!
100 x 25% = 125 - 20% = 100!!

oui comme d'habitude on monte des usines a gaz, on modifie les tranches ( quantité ou poucentage) en disant que des abattements vont s'appliquer, puis ensuite on pénalise une seule catégorie de citoyen en rajoutant une pénalisation de 1.25 et après on va expliquer comme tu le fait que le plus et le moins ça fait 1, moi ce que je constate c'est qu'un employé , un fonctionnaire , un cadre etc etc payent l'impôt avec un abbatement de 20 % et que les entrepreneurs eux payent plein pot , liberté ,egalité fraternité qu'ils disent

saliss · 08-10-2011 11:49:56

GLF a écrit :

Mais ce n'est pas 25% de plus des revenus si vous n'êtes pas dans un centre de gestion.
Puisqu'on vous fait un abattement de 20% ensuite comme pour les salariés!!
100 x 25% = 125 - 20% = 100!!
Donc si vous n'êtes pas dans un centre de gestion vous êtes taxé sur 100% des revenus pas 25% de plus.

Bonjour;

Votre post me fait penser à une personne qui commentait les soubresauts boursiers actuels sur le mode 'l'action société générale a perdu 5% hier mais elle a éffacé ses pertes aujourd'hui avec une hausse de 5%", ce qui est totalement imbécile et qui montre qu'il faut vérifier ses dires avant de se lancer dans des affirmations.

soit une valeur de 100, amputée de 5%.
Il vient 100 - (100x5)/100 = 100 - 5 = 95

Soit la meme valeur actualisée a 95, appréciée de 5%
Il vient 95 + (95x5)/100= 95 + 4.75 = 99.75

Il existe bien un différentiel négatif ou perte latente équivalent à:
100 - 99.75 = 0.25

Votre théorie est séduisante à ceci près que les entrepreneurs individuels qui, à la différence des gérants mino ou majo de SARL pour leur rémunération, ne bénéficient pas de l'abattement des salariés. La majoration que subit l'entrepreneur individuel qui refuse d'adhérer à un CGA n'est pas compensée contrairement à ce que vous prétendez. Encore une fois, vérifier ses dires avant toute affirmation.

Hhorme a raison sur son constat meme si je ne partage les conclusions qu'il en retire.......

Dernière modification par saliss (08-10-2011 13:23:41)

hhorme · 08-10-2011 13:13:51

merci saliss de cette appréciation , un autre exemple d'escroquerie organisée par l'état, qui n'a rien a voir avec les laveries , mais comme je pense connaitre un peu le sujet, et que nous sommes sur le post "coup de gueule " que gogo mettait en cause des gerants de LLS , mon but et de porter la contre mesure,

saliss ou un comptable ne manquera pas j'en suis sur de confirmer ou infirmer ce que je vais dire ou peut etre de modifier certaines de mes affirmations en fonction de leur connaissances

cette injustice fiscale porte sur l'immobilier , qui n'a pas un jour rêvé de se retaper un appart ou une maison , pour la mettre en location et plus tard la revendre pour se faire un capital ???

voila comment ça se passe, vous achetez une vieille baraque, une ruine pas cher, admettons 45000 € , vous y passez tous vos week end a la refaire complètement (sans passer par une entreprise), plancher , toiture , chauffage , electricité etc etc , puis vous la mettez en location , même si vous y mettez 80000 € de matériaux , lorsque vous la mettrez en location , le fisc ne vous autorisera pas a déduire vos travaux du revenu locatif (qui est lui considéré comme un revenu pro) ,car le fisc considère que c'est de la reconstruction , donc c'est de la valeur ajoutée donc ce n'est pas déductible , donc une fois que vous voyez ça vous dites , " ben tant pis je récupérerrai mes billes a la revente; he bien là aussi le fisc ne vous autorise pas a déduire les 80000 € de travaux car ce n'est pas une entreprise que les a fait ( même si les matériaux font marcher les usines et les revendeurs) , donc a ce que j'ai compris dans ce cas on calcule la rénovation de la manière suivante
on prend prix d'achat , on applique un coefficient de travaux de 20 % donc 45000+ 9000 on rajoute les frais de notaires (mettons 5000) et si la maison se revend disons 200000 la plue value s'applique sur 200000-45000-9000-5000 ,diminué aussi du taux d'inflation, alors qu'en réalité la baraque a couté 45000+80000+5000 plus 1 an de boulot!

ainsi notre cher état refuse de déduire les travaux au moment de la location et aussi au moment de la vente comme s'ils n'avaient pas existé , dans notre cas précis l'état appliquera une plue value sur 71000 € de matériaux que vous aurez payé

alors c'est normal ça ??

Dernière modification par hhorme (08-10-2011 13:15:19)

chrisperpi · 09-10-2011 05:39:00

ben ça c'est pour donner à manger aux artisans....

EricB · 09-10-2011 08:11:28

En Belgique pas de taxation des plus-values sur l'immobilier sauf si revente dans les 5 première année sauf si le bâtiment appartient à une entité en société (genre SA, ...) alors taxation de la plus value quelque soit l'année de revente.
Les loyers ne sont pas taxables dans la feuille des contrib. du bailleur privés pour autant que ce soit de particulier à particulier et cela pour tout ce qui est logement.
pour la location de bureau et commerce taxable après un abattement de ...%. (je ne sais plus le montant).

hhorme · 09-10-2011 09:48:48

chrisperpi a écrit :

ben ça c'est pour donner à manger aux artisans....

pas sûr que ce soi que pour donner du boulot aux artisans, dont ils ont rien a foutre , ce qui les intéresse c'est la TVA sur la facture et tout ce que le volume d'affaire pourrait apporter en terme de charges de toutes sortes !

mais même si on veut faire çà on peut inciter les gens a prendre des entreprises par des mesures diverses, MAIS IL N'EMPECHE que ça ne justifie en rien que l'état fasse comme si il n'y avait pas d'investissement alors que l'achat de matériaux existe bel et bien , ça c'est pas de l'incitation a faire du chiffre çà c'est du vol

saliss · 10-10-2011 20:54:28

hhorme a écrit :

(....) cette injustice fiscale porte sur l'immobilier , qui n'a pas un jour rêvé de se retaper un appart ou une maison , pour la mettre en location et plus tard la revendre pour se faire un capital ???
voila comment ça se passe, vous achetez une vieille baraque, une ruine pas cher, admettons 45000 € , vous y passez tous vos week end a la refaire complètement (sans passer par une entreprise), plancher , toiture , chauffage , electricité etc etc , puis vous la mettez en location , même si vous y mettez 80000 € de matériaux , lorsque vous la mettrez en location , le fisc ne vous autorisera pas a déduire vos travaux du revenu locatif (qui est lui considéré comme un revenu pro) ,car le fisc considère que c'est de la reconstruction , donc c'est de la valeur ajoutée donc ce n'est pas déductible , donc une fois que vous voyez ça vous dites , " ben tant pis je récupérerrai mes billes a la revente; he bien là aussi le fisc ne vous autorise pas a déduire les 80000 € de travaux car ce n'est pas une entreprise que les a fait ( même si les matériaux font marcher les usines et les revendeurs) , donc a ce que j'ai compris dans ce cas on calcule la rénovation de la manière suivante
on prend prix d'achat , on applique un coefficient de travaux de 20 % donc 45000+ 9000 on rajoute les frais de notaires (mettons 5000) et si la maison se revend disons 200000 la plue value s'applique sur 200000-45000-9000-5000 ,diminué aussi du taux d'inflation, alors qu'en réalité la baraque a couté 45000+80000+5000 plus 1 an de boulot!
ainsi notre cher état refuse de déduire les travaux au moment de la location et aussi au moment de la vente comme s'ils n'avaient pas existé , dans notre cas précis l'état appliquera une plue value sur 71000 € de matériaux que vous aurez payé
alors c'est normal ça ??

Bonjour Hhorme;

Je crois comprendre votre "ras le bol" que j'ai d'ailleurs pu etre amené à partager, dans une certaine mesure, pendant les quelques heures qui ont suivi ma lecture du "Indignez-vous" de Stephane Hessel. Toutefois, je ne penses pas qu'on puisse, comme vous le faites, accabler la politique fiscale Française en bloc, en particulier s'agissant du régime de la fiscalité foncière.

Avant toute chose, le fait de "retaper" "complétement" la vieille "baraque" s'analyse juridiquement en la réalisation de travaux dit de "reconstruction" définis comme des travaux d'aménagement interne d'une importance telle qu'on abouti, de fait, à une reconstruction de l'immeuble bati, à savoir de la "baraque".

Ceci étant dit, je vais examiner la problématique du sort des dépenses de reconstruction d'abord dans le cadre de la location (I) puis dans celui de la revente (II), étant entendu que je me bornerai autant que possible à coller à votre cas, dans la mesure où, vous en conviendrez, le présent billet n'interessera que votre personne Hhorme.

I) LES DEPENSES DE RECONSTRUCTION A TRAVERS LE PRISME DE LA LOCATION DE LA "BARAQUE"

Si il existe un principe de non déductibilité directe des dépenses de reconstruction, pointé du doigt par Hhorme (A), la réalité est plus contrastée puisque de nombreux mécanismes permettent, de manière indirecte, de parvenir, à des dégrés divers, à la déduction souhaitée. (B)

A) La déductibilité proscrite

Par hypothèse, la mise en location intervient postérieurement à l'achèvement des opérations de reconstruction de la "baraque", condition sine qua non pour que le locataire puisse en faire un usage normal.

Les loyers versés par le locataire sont en principe imposés dans la catégorie des "revenus fonciers", après déductions d'un certain nombre de charges au rang desquelles ne figure pas, il est vrai, les dépenses de reconstruction. Sont néanmoins et par exemple déductibles, les dépenses d'entretien et les dépenses de réparations.

B) La déductibilité voilée

Certains dispositifs légaux viennent toutefois tempérer la rigueur du principe de non déductibilité. C'est d'abord le cas du régime dit "micro-foncier" (1) mais aussi, et surtout, de divers dispositifs visant à assurer la promotion de la mise en location d'immeuble bati destinés à l'habitation ou logements (2).

1) les vertus du "micro-foncier"

Applicable en présence de recette foncière au plus égal à 15 000 euros brut, le régime du "micro-foncier" repose sur l'idée à la mode du forfait. L'imposition s'y limite à 70% des recettes foncières, les charges, réelles ou non, étant forfaitisée à hauteur du reliquat soit 30%.

Ainsi donc, le différentiel entre les charges réellement supportées et la contrevaleur des 30% de recette, constitue un gain qui vient partiellement compenser, année après année, l'absence de déductibilité directe des sommes engagées au titre des opération de reconstruction. Tout se passe comme si l'immeuble bati ("la baraque") et les sommes engagées dans le cadre de la reconstruction étaient amorties.

En tout état de cause, le tempérament est faible dans la mesure ou de longues années seront nécessaires pour parvenir à l'amortissement total........

2) dispositifs incitatifs à la mise en location;

Les dispositifs "Robien", "Besson" et "Perissol"* et surtout les avantages fiscaux qu'ils octroient à leurs bénéficiaires permettent, indirectement, d'arriver à une déduction plus significative des dépenses de reconstruction. La technique est là aussi celle du bon vieil amortissement des familles, la somme amortie intégrant:
- le prix d'acquisition de l'immeuble bati ("la baraque")
- les frais d'acquisition;
- sommes engagées au titre des opération de reconstruction: sont ici visés les différents couts des materiaux de construction achetés, à l'exclusion de la contrevaleur de la main d'oeuvre du travail personnel du contribuable/propriétaire!

L'amortissement est lui meme est calculé selon une logique voisine de celle de l'amortissement dégressif, le tout avec une efficacité variable:
- 65% de la valeur amortie au bout de 15 ans avec le dispositif "robien" (si pas de vente pas au préalable!
- 80% de la valeur amortie au bout de 24 ans avec le dispositif "Perissol" (si pas de vente au préalable!)

En pratique ces dispositifs se matérialiseront par un déficit foncier dans la mesure ou les recettes issues du montant annuel des loyers sera inférieur à la dotation annuelle. Le déficit foncier s'imputera alors sur l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal du contribuable/propriétaire à hauteur de 10 000 euros environ, générant de fait une économie d'impot plutot sympa........

[* ces dispositifs ne sont ouverts que sous conditions strictes, au premier rang desquelles figurent la date d'acquisition de l'immeuble bati ou "baraque" pour reprendre le mot d'Hhorme.]

Conclusion: le tableau n'est pas aussi noir que vous le dépeignez en matière de location, le seul élément totalement non pris en compte correspondant au travail personnellement fourni par vos soins en qualité de contribuable auteur des travaux, ce qui ne me semble pas choquant au demeurant.

II) LES DEPENSES DE RECONSTRUCTION A TRAVERS LE PRISME DE LA VENTE DE LA "BARAQUE"

A l'examen, les travaux de reconstruction sont susceptibles d'etre pris en compte dans le cadre de la doctrine administrative (A), ce que je détaillerai enfin dans le cadre de la question des modalités de calcul des plus/moins values immobilières.(B)

A) Intégration directe dans le cadre du dispositif "profits occasionnels"

Aux termes de la "doctrine administrative" (sorte de position de principe émise par l'administration fiscale en marge des textes de loi) , il existe un dispositif prévu par l'administration fiscale qui instaure un régime dit des "profits occasionnels" qui permet, cette fois-ci, de majorer le prix d'acquisition, à concurrence d'une fraction plus ou moins substantielle des dépenses de "construction".

En effet, en vertu de l'instruction n° 8 M-1-05 du 04.08.2005, l'administration fiscale prévoit au point n° 29 pour aller à l'essentiel, situé dans un section consacrée à la définition du prix d'acquisition", qu'en présence d'une "opération de CONSTRUCTION réalisée à titre occasionnel", le prix d'acquisition s'entend notamment du cout des travaux de construction. Sont ici visés les cout suivants en présence de travaux non réalisés par une entreprise:
° "prix d'achat des matériaux pour la construction";
° "le cas échéant, du coût de la main d'œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes)"

Reste à savoir si le contribuable réalisant une opération de RECONSTRUCTION pourra bénéficier de ce régime de faveur expressément prévu pour les opérations de "CONSTRUCTION", lesquelles se distinguent des premières (définies au début du post) par le fait que les travaux de construction emportent création d'un ou plusieurs local. Malgré cette différence de nature, il n'est pas exclu que l'adminsitration consente une assimilation entre construction et reconstruction.

En l'état du bénéfice de ce dispositif, le prix de revient (prix d'acquisition) voit sa consistance augmentée ce qui tire mécaniquement le montant de la plus value brute vers le bas.

B) Le mode de calcul de la plus/moins-value taxable

1) Le régime de plus-value applicable à l'entrepreneur individuel

L'entrepreneur individuel qui vend un immeuble bati peut objectivement se voir appliqué le régime de plus/moins-value professionel ou le régime de plus/moins-value paticuliers, selon le sens de la décision d'inscription au bilan.

En l'absence d'inscription de la "baraque" au bilan de l'entreprise, la vente ne constitue qu'un acte de gestion du patrimoine privé de l'entrepreneur auquel est donc applicable le régime des plus/moins-values des particuliers.

Ce régime prévoit depuis peu un impot de 19% (crise oblige, fini le temps des 16%!!!!!!!!!!), sans compter les prélèvements sociaux sur les revenus du capital pour 12,3% désormais, soit une taxation globale de 31,3%.

2) le mode de calcul de la plus/moins value taxable

Il existe, à cet égard plusieurs façon de faire, la plus pratique étant, à mes yeux, celle qui consiste à partir de la "plus value brute" (PVB) à la "plus value nette de frais et dépense" (PVNFD) à la "plus value taxable" (PVT), laquelle permettra de calculer la taxation applicable.

- PVB: prix de vente - prix d'acquisition (majoré du cout des matériaux de construction en cas d'éligibilité au régime des profits occasionnels!)
+ exemple d'Hhorme: 200 000 - 45 000 = 155 000 euros;
+ exemple d'Hhorme avec regime profits occasionnels: 200 000 - (45 000 + 80 000) = 75 000

- PVNFD: PVB - frais et dépenses de travaux réalisés par une entreprise, étant entendu que les frais peuvent etre compris pour leur montant réel (avec obligation de justification sur demande de l'administration fiscale) ou selon la logique du forfait à partir de la 5ème année de détention de la "baraque" et ce à hauteur de 15% du prix d'acquisition
+ exemple d'Hhorme en cas de vente six années complètes après l'achat initial: 155 000 - 5 000 - (155 000 x15%) = 155 000 - 5 000 - 23 250 = 126 750 euros;

- PVT: PVNFD - abattement variable (de 10%/an de la 6ème à la 15ème année de détention) - abattement fixe (de 1000 euros)
+ exemple d'Hhorme en cas de vente six années complètes après l'achat initial: 126 750 - [1x10%(126 750)] - 1000 = 126 750 - 12 675 - 1000 = 113 075 euros;
+ exemple d'Hhorme en cas de vente quatorze années complètes après l'achat initial: 126 750 - [9x10%(126 750)] - 1000 = 126 750 - 114 075 - 1000 = 11 675 euros;
+ exemple d'Hhorme en cas de vente quinze années complètes après l'achat initial: 126 750 - [10x10%(126 750)] - 1000 = 126 750 - 126 750 - 1000 = (1000) euros;

La plus/moins value dégagée est ensuite taxée à 31,3% soit 35 392 euros environ en cas de vente six ans après l'acquisition. On arrive meme à une légère moins-value en cas de vente après la quinzième année de détention!!!!!!

Conclusion: à l'étape de la vente également, le tableau n'est pas aussi noir que vous le dépeignez Hhorme, votre vision des choses ayant été gauchie par quelques oublis (abattements variable et fixe) et imprécisions (coefficient de travaux de 20% n'existe pas ici, diminution taux de l'inflation).

En un mot et pour finir sur cette question de la fiscalité des dépenses de "reconstruction", il y n'a pas là matière à "coup de gueule", contrairement à ce qui se passe en matière de majoration pour non adhésion à un centre ou une association agrée où la taxation, assise sur le néant/vide, à de veritables allures de "bras d'honneur"- passez moi l'expression - en direction des non adhérents (entrepreneurs individuels ET associés d'EURL et de SARL imposées à l'IR)

Dernière modification par saliss (10-10-2011 21:24:56)

chrisperpi · 11-10-2011 05:27:42

saliss, je pense surtout que hhorme répond de façon succinte et lisible, s'il vous plait, arrêtez de recopier des pans entiers de bouquins qui ne seront pas lu par les forumeurs, vos posts de longueurs exceptionnel sont tout simplement imbuvable,

qu'un point d'un post mérite développement, je le conçois, mais avoir un post qui dépeind toute la fiscalité immobilière française alors que hhorme ne parle que d'un point précis de celui ci... non

Je trouve néanmoins vos interventions interressantes...

hhorme · 11-10-2011 08:06:56

disons que saliss ici apporte une démonstration LUMINEUSE si je puis dire, c'est que pour s'y retrouver dans la fiscalité française il faut être EXPERT au minimum, c'est vrai qu'il me faut lire au moins 2 ou 3 fois pour comprendre certains termes , mais c'est très bien ! c'est comme ça qu'on progresse , et aussi le juridique ne permet pas les aproximations ! juste une petite précision saliss tout ceci ne m'exaspère pas il y a bien longtemps que j'en ai pris mon parti et que je fait avec , c'est juste pour ouvrir certains sujets et les exemples en sont un bon moyen!

moi ce que je dis su ce forum, ce sont les conclusions que j'en tire après être passé dans les bureau de nos inspecteurs des impôts , non pas lors d'un contrôle forcément, mais il m'arrive d'y aller pour leur demander des renseignements,

tiens allez j'abuse je vais soumettre au développement de saliss (excuse moi de te mettre a contribution de la sorte lol) , le type de discussion que j'ai eu chez mon inspecteur des impôts ,

un jour (ya quelques années et avant que les regles de calcul de plue value ne changent)je vais les voir en leur disant voilà , je souhaite acheter un ensemble d'habitations , (une ferme avec des dépendances) je souhaite scinder en plusieurs lots locatifs et si besoin j'en revendrai un ou deux pour payer une partie importante de l'opération , a quelle sauce fiscale envisagez vous de me croquer ??

réponse: "ben on en sait rien encore, ça va dépendre de votre comportement car si vous vendez 2 lots l'administration fiscale peut considérer que vous êtes marchant de bien , donc vos marges seront considérées comme du chiffre d'affaire et pas seulement de la plue value, mais attention, nous on regarde ça sur 2/3 ans donc si vous choisissez d'en vendre 1 seul maintenant et que dans 2/3 ans vous revendez un autre dans un autre dossier, ben on peut très bien prendre en considération les 2 opérations , donc on ne eux pas vous répondre de mannière absolue maintenant"

voilà ! perso cette réponse me semble logique! mais vas y expliquer a ta banque au moment ou tu monte le dossier que tu ne sais pas encore et en fonction des évènements que ta fiscalité et tes apports seront a géométrie variable,si on va devoir payer 50000 € de TVA sur les opération ou pas ? si on va payer des charges sociales ou non ?? etc etc! cela met l'accent sur la difficulté d'un coté de montrer patte blanche au banquier avec un projet réfléchi et structuré , frais d'achat devis de travaux , projection de rentabilité locative etc etc) et la réalité du terrain qui est plein de surprises et dont l'état n'est pas le dernier trublion , avec sa fiscalité évolutive d'une année sur l'autre en fonction des manifestations, et aussi liberté d'évaluation de la situation et de nature a changer radicalement le dossier

PS excusez moi de parler d'immobilier sur un forum de laverie mais c'est parce que je sais que un certains nombre de collègues laveurs sont intéressés par ce genre d'investissement disons qu'il s'agit d'une extension d'activité

Dernière modification par hhorme (11-10-2011 08:09:54)

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