[Nouveau Membre] Plan Financier Laverie sur Bruxelles (Belgique)

Miketrix · 24-04-2007 21:25:29

Bonjour à tous.

Tout d'abord, je tiens à respecter la charte donc, je me présente:

Michael, je suis actuellement Analyste pour une société d'IT. Je réalise un Master à l'Université de Bruxelles en Informatique & Gestion (cours généraux sur la gestion d'entreprise, l'informatique, les rh, ...) et, dans le cadre d'un module de "Business Plan", il nous est demandé de réalisé un plan financier complet, sur le sujet de notre choix. Ce travail se fait par 2.

Mon collègue et moi même avons dirigé notre sujet d'étude vers la laverie automatique pour 2 raisons:
1) Le sujet collait bien à ce qui nous était demandé et nous change quelque peu du milieu IT (ca fait du bien parfois, si si ...)
2) Parce que nous sommes tous les 2 ambitieux (et amis par la même occasion), nous souhaitions rendre ce travail utile en choisissant un "filon" que nous serions capables et en mesure d'exploiter en parallèle à notre activité professionnelle principale, si le plan financier devait se révéler viable.

Voilà pour le contexte, j'espère que cela vous suffira à répondre à mes questions.

Avant tout, je tiens à préciser que j'ai lu bon nombre de discussions sur ce forum (tout simplement génial, au passage) et j'en ai appris bien plus que je ne me le serais imaginé avant de commencer. Cependant, et parce qu'on ne s'invente pas professionnel de la laverie en si peu de temps et d'expérience, je m'en remets à vous pour confirmer ou éclairer certains aspects.

Notez que tout ce qui va se dire ci-dessous concerne avant tout un travail universitaire, mais aussi (en second lieu) l'envie réelle d'estimer notre projet au plus juste pour savoir si un investissement rentable est possible ou non.

Projet:
Nous souhaiterions implanter une laverie dans un local situé en périphérie de Bruxelles, dans la commune de Zellik (superficie 6,28 km² pour 8250 habitants -> Zellik appartient à la ville de Asse: 30.000 habitants, densité 588 hab/km²). Nous avons basé notre choix sur une étude réalisée sur Belfirst (logiciel du Bureau van Dijk, équivalant de Diane, en France si je ne m'abuse). Ce logiciel nous a permis de cibler une région quasiment sans concurrence (Bruxelles même ayant déjà un grand nombre de laveries).

Voici les informations du rez commercial que nous avons trouvé:

-loyer : 760€/mois
-charges : 10€/mois
-surface tot : 90m²
-façade : 13m
-Année de construction : 2007
-Nombre de façades : 2
-Nombre d'étages : 3
-Très bien situé à la sortie du Ring. Beaucoup de la lumière, cuisine et toilette. A voir. Disponible à partir du 15 juin 2007

Après investigation, le quartier est un quartier d'habitation. Le rez se trouve à l'entrée d'une rue perpendiculaire à un grand axe (chaussée), il y a quelques autres commerces à proximité (pharmacie, boulangerie, ...).

Voici une photo de la façade (cliquer dessus):

Bon je vais tenter de rester bref dans mes questions (même si nous en avons des milliers qui nous brulent les lèvres):

a) Avez-vous quelque commentaire à faire sur le rez commercial présenté ci-dessus. 760€ nous parait un loyer correct.
b) Il y a-t-il un exploitant de laverie sur ce forum qui soit belge (et/ou qui exerce en Belgique) qui serait disposé à discuter avec nous par email (ou par ce forum).
c) Enfin, il y a-t-il quelqu'un susceptible de nous informer sur les aspects légaux BELGES à respecter en vue d'ouvrir une laverie?
d) sachant que la laverie la plus proche se situe à plusieurs arrêts de bus (~10 min), cela constitue-t-il un avantage fiable ? (ça semble bête comme question...pourtant...lol).

MATÉRIEL & ESTIMATIONS:

Nous devons, pour le plan, faire une première estimation du matériel et de la clientèle prévue.
Nous avons visité plusieurs lavoirs sur Bruxelles. Sans être grands, ils disposent généralement d'une dizaine de machines (nous avons observé un rapport de 2 machines pour 1 séchoir).

Questions:

a) Pour un rez de 90 m² (comptons 70m² sans la cuisine/toilette), quel genre de matériel vous semble le plus adapté:
- 8 machines (5 de 8 kg et 3 de 18 kg) et 4 séchoirs ?
- 12 machines (8 de 8Kg, 4 de 18 kg) et 6 séchoirs ?
- 16 machines (10 de 8kg, 6 de 18kg) et 8 séchoirs ? (exemple d'une laverie près de chez moi).

b) A combien reviennent les machines à l'achat ? (un ordre d'idée ? 2000,3000,4000 € HTVA par machine de 8 kg ? de 15 kg ?)

c) Concernant le reste du matériel à prévoir, nous avons listé:
- une centrale de paiement (nous voudrions pouvoir accepter PROTON (carte electronique), pour limiter la quantité de monnaie dans l'appareil)
- un chauffe eau ??? Nous avons vu sur le forum qu'il faut prévoir des chauffe-eau afin de préchauffer l'eau à 90° (ou n'avons-nous rien compris?). Pouvez-vous nous éclairer sur le sujet ?
- distributeurs de poudre à lessiver.
- caméra de surveillance.

d) Nous avons pensé à intégrer un écran de télévision plat dans un mur (protégé par une vitre pour éviter le vandalisme). Est-ce qquechose qui est déjà fait dans certaines laveries automatiques ?

e) Un investissement initial de 50.000 € serait-il réaliste pour ce genre de projet ?

Voilà, nous concevons qu'il y a beaucoup de questions relevées ici, et comme vous pouvez vous en doutez, ce n'est même pas le dixième de ce qu'il y a à prévoir. Cependant, si vous avez une réponse (même une seule) à nous soumettre pour l'une des questions, nous vous en serions très reconnaissant ;-)

Nous espérons vivement avoir de vos conseils au plus vite, et peut-être, avec votre accord, élargir la discussion à d'autres aspects.

En vous remerciant d'avance.

Michael.

paris-laverie · 25-04-2007 08:52:17

Bonjour et bienvenue sur le forum,

a) tout dépend de la population ,par exemple petit logement donc célibataire ou grand logement donc familliale
pour 70 m² tu peut faire 8 de 6Kg + 3 de 12 Kg + 1 de 18 Kg avec 6 séchoirs mini (car 18 Kg de linge ce sèche dans 2 séchoirs)

b) tout dépend du model / marque mais en moyenne pour du 6/7 Kg il faut compter 2400 HT et 18 Kg c'est dans les 5000 HT

c) la centrale avec carte électronique + double monayeur + lecteur de billet + clé a puce (fidélisation clientèle) + modem dans les 11 000 HT
3 chauffes eau mini pour avoir un cycle de lavage court (30 min) il faut que l'eau arrive deja chaude dans la machine.
distributeur de lessive + assouplissant dans les 1200 HT
caméra de surveillance (pas chère sur EBAY import direct japan avec serveur web intégré ) 100 euro par cam

d) pas bon car tu vas attirer des squatteurs

e) trop juste car les travaux + matériels ca va dépasser 50 000 euro
trouve toi un crédit bail pour financer tes machines et les 50 000 euro couvriront les travaux + PUB etc

voila bon courage

Miketrix · 25-04-2007 13:07:14

Merci "Paris-Laverie" pour votre réponse.

On voit souvent, sur les sites spécialisés (et sur ce forum) que l'apport personnel se situe entre 20-30.000 € minimum (comme indiqué sur le site SOS laverie par exemple, très bon site d'ailleurs). Nous avions compté 50.000€, étant donné la superficie plus élevée (70 m² environ au lieu de 50 m² comme proposé sur le site).

A) Quelle différence avec ce genre d'offre ? Le fait de passer par une société de création de laverie (comme SOS Laverie, FRIGANT, ...) permet-t-il d'obtenir de meilleurs prix ?

B) Concernant la fréquentation, même si on sait très bien que c'est difficile d'évaluer cela à la louche, quelle estimation serait raisonnable quant au taux d'utilisation des machines, pour la première année (en moyenne, sur base des critères de taille et de nombre de machines indiqués par paris-laverie).

Enfin, concernant les travaux, puisqu'il s'agit d'une location et non pas d'un achat du rez commercial, comment cela se passe-t-il pour les aménagements ?
-> Faut-il des travaux pour les arrivées / évacuations des eaux ?
-> Peux-t-on généralement placer une porte à ouverture/fermeture contrôlée dans une location ? (nécessite l'accord du propriétaire?)

En fin de bail, qu'advient-il de tous les frais de transformation ? (si le proprio veut nous faire partir, par ex).

Merci pour vos conseils!

paris-laverie · 25-04-2007 14:36:02

de rien,

A) les sociètès spécialisées vont vous conseiller sur le choix des aménagement et en général ils travaillent avec des entrepreneurs qui installent des laveries , pour les prix ils faut négocier.....

B) dur a estimer car sans ce rendre sur place.

Pour les travaux:

plomberie
électricité
faux plafond
plaquage des murs en laminé blanc
mise en place des machines (ca pèse lourd)
installation des machines (pour les grosses il faut les fixer au sol)
signalitique
etc

pour la porte une simple gache électrique (c'est un gros aimant) piloter par une minuterie pour ouverture/fermeture automatique.

en france on a des baux automatiquement reconduit 3/6/9 ans et si le proprio ne veut pas resigner un nouveau bail ca va lui couter chère

@+

admin · 26-04-2007 04:59:58

Bonjour miketrix et bienvenu sur le forum

Merci pour cette présentation très complète qui permet de bien situer ta demande.

Paris laverie de très bons éléments, mais je t'encourage à poser une question par sujet afin que nous puissions approfondir les réponses qui pourront, je pense servir à d'autres.

Pour ta recherche d'un exploitant en Belgique, il y a Clean wash http://www.malaverie.net/forums/profile.php?id=213

Pour la centrale de paiement, il y a de très bon modèle dans les 7000 € HT

SOS LAVERIE · 26-04-2007 21:20:00

Pour Miketrix
Vous vous situez en Belgique.
Comme je l'ai dit dans un autre fil, en Belgique faut passer un diplôme pour avoir le droit d'exercer dans le domaine de la laverie.
Quant à la centrale je dirais même qu'à 5000€ c'est déjà très bien. C'est inutile de dépenser plus car cela n'amène pas un client de plus.
Merci pour vos compliments mais ni moi ni Frigant nous ne pourions vous créer une laverie en Belgique.
Car electrolux France protège electrolux Benélux et inversement.
Pour la Belgique je ne peux vous conseiller que ce fournisseur
http://www.automatic-industries.com/
M. Richir le boss est un ami et c'est un grand professionnel de la laverie.

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