Business case

projetlaverie · 22-05-2010 02:04:24

Bonjour à tous,

Je me permets de vous soumettre un business case.

J'ai l'opportunité d'investir dans une laverie. Mon cousin ferme son épicerie car elle tourne difficilement. Il m'a proposé de me vendre les murs de son local tous commerces de 28 m2. Le local est situé dans un très petit centre commercial comprenant 2 restaurants, une boulangerie et un bar. Une pharmacie est installée à 250 m. J'ai compté 2 arrêts de bus à une centaine de mètres. Le stationnement aux abords du local est facile en journée mais devient difficile quand les gens rentrent du travail. Le quartier est résidentiel et plutôt calme. J'habite à 500m du local.

Région : IdF
type d'environnement : résidentiel
nb habitants dans un rayon de 250m : environ 4000
nb d'habitants sur la commune : env. 40 000
nb de laveries sur la commune : 2
nb de pressings sur la commune : 5
laverie la plus proche : 600 m. (laverie dotée d'une dizaine de machines à laver et de 5 séchoirs)

Prix de vente du local : 98 000 €
Apport dont je dispose : 50 000 €

Mon idée serait de créer une laverie automatique, ouverte de 7h à 21h (j'ai peur du squat et des dégradations si je fais du 24/24). A priori elle sera un peu moins équipée que ses concurrentes puisqu'ayant une faible surface.

J'avoue que l'investissement à consentir me fait un peu peur. En considérant que mes frais pour la rénovation du local et l'achat des machines sont de 30 000 €, cela veut dire que je dois contracter un prêt de 98 000 + 30 000 – 50 000 = 78 000 €. Ça me paraît énorme !!! J'ai calculé que sur 20 ans à un taux de 5%, ça fait des mensualités de 526 €

Pouvez-vous svp me donner votre avis ou des conseils sur ce projet. Merci

A+

hhorme · 22-05-2010 06:38:13

avec 30000 € a priori ta pas assez pour l'équipement, car il te faut aussi prévoir l'agencement du magasin 10/15000 € supplémentaire , ( çà dépend ce que tu y fera toi même) ; n'oublie pas aussi d'y comptabiliser les frais de transfert des murs commerciaux et d'hypothèque en gros tous les frais de notaire soit encore un billet de 10000

par contre pour ton prêt immobilier pour l'acquisition des murs les tarifs actuels sont plus a 3,5 % qu'a 5%

pour ta laverie 28 m2 est suffisant pour une petite laverie mais faut aussi voir la configuration du local s'il est carré ou allongé ou en L ou ????

sinon concernant l'exploitation et les prévisions il faudrait en connaitre un peu plus sur l'environnement pour donner un avis objectif ! mais il me semble qu'il y a assez de monde autour faut faire gaffe a la racaille si yen a beaucoup aux alentour laisse béton

pour résumer mon impression globale; (et au vu du peu d'éléments que tu apportes) le montant de l'investissement me parait gros par rapport aux possibilités d'une laverie , celle çi arrivera probablement a financer ton investissement immobilier mais guerre plus, il serait étonnant que tu arrives a dégager un revenu supplémentaire; peut être est ce simplement ce que tu cherches

roberto70 · 22-05-2010 10:12:56

Le prix du local me semble vraiment astronomique ! 3500 euros le M2, il ne fait pas bon être parisien.

En tout cas, compte tenu de l'investissement réalisé, une laverie ne sera probablement pas rentable, car il faudra faire fort au niveau matériel. Ton concurrent n'est qu'à 600 mètres, et il faudra être au moins aussi bien équipé que lui. En plus, ce sera la guerre des tarifs et ton concurrent a sûrement les reins plus solides que toi qui débutes. Ta laverie devra faire un CA assez élevé et difficile à atteindre, à moins que tu aie un très fort passage piéton devant ton local.

En plus, avec la banque je ne pense pas que tu puisse financer de l'immobilier et du matos dans un seul et même prêt. Pour le matos, tu devras sûrement faire un prêt sur 7 ans, ou un leasing.

Le point positif de ton projet, c'est que tu achètes les murs, donc pas de hausse de loyer. C'est à étudier.

A ta place, je passerai une journée ou plus devant le local et je compterai le nombre de personnes qui passe devant. Si il y en a une tous les 1/4 d'heures, laisse tomber.

projetlaverie · 22-05-2010 12:44:49

Merci pour ces premières réponses.
Voici quelques précisions.

forme du local : carré
agencement du local : je peux faire une partie des travaux moi-même
racaille : a priori je ne devrais pas avoir de problèmes
ce que je recherche : un investissement avec une rentabilité supérieure à celle de produits financiers ou immobiliers (en gros quoi faire de la somme de 50 000 € dont je dispose)
concernant le concurrent qui est à 600m, il est dans un autre quartier, avec une population un peu plus "modeste" que celui dans lequel je voudrais m'installer

st louis 78 · 22-05-2010 13:06:43

Il y a la partie business et aprés la partie pratique ces a dire repondre au téléphone en cas de probléme ce deplacer en cas de probléme faire le menages tout les soirs et tu prét a assumer tout celas

EricB · 22-05-2010 14:07:40

Oui comme le dit bien St Louis il n'y a pas que l'invest... il faut assumer une permanence téléphonique 7/7 j de 07 à 21 h , il faut savoir dépanner "vite" les clients, il faut un nettoyage tous les jours même le dimanche, il faut, il faut ....

cochise · 22-05-2010 16:21:29

Une laverie n'est pas qu'un investissement, c'est un commerce, avec tout ce que cela engendre.

hhorme · 22-05-2010 19:45:40

roberto70 a écrit :

En plus, avec la banque je ne pense pas que tu puisse financer de l'immobilier et du matos dans un seul et même prêt. Pour le matos, tu devras sûrement faire un prêt sur 7 ans, ou un leasing.

il peut faire financer l'acquisition des murs a sa banque par le biais d'une SCI par ex, en apportant les frais de notaire , et ensuite il peut soit payer cash son matériel, ensuite il payera le loyer a la SCI d'un montant que lui seul choisira !

sinon pour le reste d'accord avec vous autre on ne gagne rien sans peine

pour projetlaverie il faut aussi te renseigner sur le montant des charges collective de ton centre commercial !

toutefois si j'étais a ta place je ne pense pas que je ferai cette affaire tout est trop tendu et tu n'a presque pas de marge de sécurité , mais tu est seul juge

st louis 78 · 22-05-2010 20:45:47

il fraudait qu'il choisisse son statut social et fiscal avant

suplav · 22-05-2010 22:04:22

achete de l'or avec tes 50000€ c'est plus sur

hhorme · 23-05-2010 05:38:25

mais ?????? les machines elles sont pas en OR ????? ptain j'y ai toujours cru vu le prix de celles ci !

skuitch · 23-05-2010 07:25:18

Bonjour à tous,

Je comprend les inquiétudes pour se lancer dans une laverie pour être passé par la il y a 5 mois. Je pense qu'avant toute chose même avant l'aspect financier, c'est de voir toute les contraintes de les apprécier et de les accepter, Je vois très souvent des message de nouveau-venu et qui d'un regard extérieur, se dit que le job est cool !!! J'ai plus trop de problème technique, mais je suis fatigué du temps que je passe en plus de mon boulot principal pour "pas un sous " auojourd'hui. Mais je sais que cela va venir !

Alors voila, je suis Agent immobilier donc je peux juste vous dire, si vous avez 50 000€ vous investissez dans ma région (basse Normandie, pour ce prix vous aurez un studio loué environ 250-300€ hc par mois donc 3000€/an. cela sera peut être équivalent au résultat de la laverie si tout va bien, la différence : pas de soucis technique (normalement), pas de charge, (sauf contribution social et IR), juste croiser les doigts que le locataire restera de longue année.

La rentabilité est plus interessente dans l'immobilier !

La laverie est sympa pour s'occuper et se lancer un challenge à soi-même, faire du commerce, du relationnel, le temps est révolu ou les laverie cartonné, maintenant il faut se battre si vous voulez gagner un peu de sous.

Dernière modification par skuitch (23-05-2010 07:29:07)

ABDEL91 · 23-05-2010 16:46:08

La solution serai peut etre d'avoir un bail commercial dans le but de creer une laverie. Dans 1 an, tu racheteras les murs si la laverie fontionnera bien.

Tu prends en compte le remboursement des murs mais t'oublie les machines et les traveaux. Le risque de ton projet est important.

projetlaverie · 27-05-2010 01:42:39

Merci beaucoup pour vos réponses. J'ai bien en tête que ce n'est pas juste un investissement financier mais également personnel.
A vu de nez, avec les données que j'ai indiquées, quel pourrait être le chiffre d'affaires de ma laverie en considérant que mes prix sont les prix moyens de la région parisienne?

Je table sur du 1000€ / mois mais j'ai peur de l'avoir un peu surévalué

elixyr · 27-05-2010 06:03:16

projetlaverie a écrit :

Merci beaucoup pour vos réponses. J'ai bien en tête que ce n'est pas juste un investissement financier mais également personnel.
A vu de nez, avec les données que j'ai indiquées, quel pourrait être le chiffre d'affaires de ma laverie en considérant que mes prix sont les prix moyens de la région parisienne?
Je table sur du 1000€ / mois mais j'ai peur de l'avoir un peu surévalué

Bonjour,

J'espère que tu feras plus que 1000€/mois de C.A. parce que là ce n'est même pas la peine d'ouvrir. Tu prends ton crédit,edf,eau plus tout le reste et tu as déjà dépassé tes 1000€/mois de charge.Il faut que tu fasses un business plan.

projetlaverie · 27-05-2010 11:35:44

justement pour mon business plan je manque de données :

- CA que je peux espérer compte-tenu de ma zone de chalandise (voir mon premier post)
- consommations d'eau/électricité (j'imagine qu'en considérant que mes machines seront récentes, quelqu'un ici est capable de me dire quel % du CA je dois compter pour l'eau/électricité)

A priori je peux récupérer le reste des infos nécessaires au Business Plan.

st louis 78 · 27-05-2010 13:41:40

On ne peut pas savoir d'avance le C.A ces comme le busines plan ces juste des ecritures
Entres des ecreture et la realitée ce n'est pas tout a fait pareil Donc le mieux ces de compter le nombre de passage devant ta boutique Ces beaucoup plus sage Et qui dit que ta laverie va marchée car apparement l'epicerie a du mal a marcher aussi

projetlaverie · 27-05-2010 15:40:38

Je sais bien que je ne peux pas connaître d'avance le CA, mais ce dont j'ai besoin c'est d'une estimation au vu des données que j'ai indiquées (zone de chalandise).

Et si qqn peut me dire le % que représente les frais variables (eau, électricité...) par rapport au CA pour une installation récente ça me serait bien utile également!

Thanks

lasourcenancy · 07-06-2010 07:15:33

skuitch a écrit :

Bonjour à tous,
Je comprend les inquiétudes pour se lancer dans une laverie pour être passé par la il y a 5 mois. Je pense qu'avant toute chose même avant l'aspect financier, c'est de voir toute les contraintes de les apprécier et de les accepter, Je vois très souvent des message de nouveau-venu et qui d'un regard extérieur, se dit que le job est cool !!! J'ai plus trop de problème technique, mais je suis fatigué du temps que je passe en plus de mon boulot principal pour "pas un sous " auojourd'hui. Mais je sais que cela va venir !
Alors voila, je suis Agent immobilier donc je peux juste vous dire, si vous avez 50 000€ vous investissez dans ma région (basse Normandie, pour ce prix vous aurez un studio loué environ 250-300€ hc par mois donc 3000€/an. cela sera peut être équivalent au résultat de la laverie si tout va bien, la différence : pas de soucis technique (normalement), pas de charge, (sauf contribution social et IR), juste croiser les doigts que le locataire restera de longue année.
La rentabilité est plus interessente dans l'immobilier !
La laverie est sympa pour s'occuper et se lancer un challenge à soi-même, faire du commerce, du relationnel, le temps est révolu ou les laverie cartonné, maintenant il faut se battre si vous voulez gagner un peu de sous.

100% d'accord avec toi

lasourcenancy · 07-06-2010 07:19:24

projetlaverie a écrit :

Je sais bien que je ne peux pas connaître d'avance le CA, mais ce dont j'ai besoin c'est d'une estimation au vu des données que j'ai indiquées (zone de chalandise).
Et si qqn peut me dire le % que représente les frais variables (eau, électricité...) par rapport au CA pour une installation récente ça me serait bien utile également!
Thanks

En vitesse de croisière les frais variables sont entre 20 et 25% du CA HT.
Surveille bien les charges de copropriété du centre commercial, cela peut plomber ton projet.

Ckone · 26-05-2011 06:01:41

skuitch a écrit :

Bonjour à tous,

La rentabilité est plus interessente dans l'immobilier !
La laverie est sympa pour s'occuper et se lancer un challenge à soi-même, faire du commerce, du relationnel, le temps est révolu ou les laverie cartonné, maintenant il faut se battre si vous voulez gagner un peu de sous.

Bonjour

Que pensez vous de cette phrase ?

cochise · 26-05-2011 08:43:00

Je pense que ça peut être vrai mais qu'il y a des gens qui se cassent la gueule en immo aussi, comme pour les laveries.
Du reste, on peut combiner les 2 : acheter un immeuble et exploiter une laverie

frednos · 26-05-2011 09:52:44

Il est evident que reprendre ou créer une laverie est une prise de risque, avec tout ce que cela implique.

Mais il faut toujours partir sur l'idée que l'on a trouvé le bon endroit et le bon filon, sinon effectivement mieux vaut ne pas prendre de risques et investir dans l'immobilier (par ex).

"Le plus grand risque dans la vie c'est de ne pas en prendre"

Ckone · 26-05-2011 19:13:23

Le truc qui me chagrine - je suis pret a tenir ce petit commerce- 1 heure par jour de presence - demarcher - marketer meme s il faut mais si au final je ne depasse pas les 1500 € de CA ... oups

pourtant je serai sans concurrent dans une ville avec 3 pharmacies et un potentiel de 20 000 habitants dans la zone de chalandise ...

hhorme · 26-05-2011 22:07:17

Ckone a écrit :

skuitch a écrit :
Bonjour à tous,
La rentabilité est plus interessente dans l'immobilier !
La laverie est sympa pour s'occuper et se lancer un challenge à soi-même, faire du commerce, du relationnel, le temps est révolu ou les laverie cartonné, maintenant il faut se battre si vous voulez gagner un peu de sous.

Bonjour
Que pensez vous de cette phrase ?

j'en pense que skuich en tant que agent immobilier embelli un peu son bizness , de la même manière que nos amis installateurs embellissent celui de la laverie! le fait de présenter la chose en disant 50000 € d'investissement pour un studio de 250 € par mois fait une rentabilité de 3000 est exagéré, en réalité on ne retire que environ 70 % d'une location , une fois déduits le foncier , l'assurance , la casg, la CARDB, et l'imposition sur le revenu, et encore si tous les loyers sont payés et qu'il n'y a pas trop de vacance entre deux locataires!
l'immobilier n'est pas forcément plus rentable qu'une laverie si celle çi est bien suivie et renouvelée ,sauf peut être sur le très long terme car il ne dépérit pas a priori !
par contre une laverie qui fonctionne bien peut servir de support de financement a des investissements plus lourds et peut être utilisé comme un outil de développement et je trouve que ce n'est pas assez abordé sous cet aspect puisque les installateurs qui fréquentent cet endroit ne préconisent que présence et service au client

Forums maLaverie.net

#1 22-05-2010 02:04:24

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