prix d'un pas de porte

esmerada · 27-08-2007 14:29:43

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un immeuble et j'ai quelqu'un qui me demande de lui louer une partie à usage commercial pour une laverie automatique.

je voudrais essayer d'évaluer le pas de porte que je peux demander :

je dispose d'un local avec vitrine de 50 m² dans une zone d'HLM, avec branchement électrique et gaz, avec une réserve de 50 m² au sous-sol.
tout cela en charente.

comment connaître le montant du pas de porte à demander ?

une évaluation du loyer à demander ?

Merci de votre aide.

Esmeralda.

cagibi · 27-08-2007 14:48:40

moi je refuse quasi systematiquement les droits d'entrees .
n'oubliez pas qu'une laverie n'est pas un toillettage canin ,l'investissement et les travaux sont lourds !
donc si vous louez a une personne qui en possede deja .la laverie sera encore la dans 10 ans.
moi mes proprios(agent immobilier et assureurs ce ne sont pas des philantropes)
demandaient un pas de porte ,mais lorsqu'ils ont vu le serieux de l'activitee ,location pure.
mes loyers sont de 600€ et de 650€.mes locaux sont situes dans des centres villes .
les zones HLM n'etant pas un gage de reussite ,souvent le contraire!

lasourcenancy · 27-08-2007 15:42:22

Bonjour esmerada

Le local se situe dans une ville de combien d'habitants ?

Sur Nancy, un local de se type, entre 300 et 450€ avec un droit entre 20000 et 35000, sinon entre 450 et 600€ sans droit.

esmerada · 27-08-2007 15:59:50

Bonjour,

il y a environ 24 000 habitants dans la ville !!!

Dans la même ville, il y a déjà 2 laveries dont la plus proche est à 3 km et l'autre à 4.5 km.

Merci de votre aide.

ellipse75 · 27-08-2007 16:02:39

Bonjour,

C'est important je pense de savoir dans quelle ville se situe le local entre une grande ville attractive et une petite ville, vous pouvez avoir des écarts tres importants. Même au sein de quartiers différents ... à Paris, un pas de porte rue de Rivoli peut largement dépasser les 100.000 euros (je parle meme pas des champs elysees !) ... alors que dans le 20eme par exemple, il pourra être gratuit. Tout cela est relativement correlé avec les prix de l'immobilier et l'attractivité d'un quartier. peut etre pourriez vous vous renseigner en comparant des prix existants pour des baux tous commerces sur votre ville (voir les sites internet de ventes en particuliers, etc, rubrique "locaux commerciaux").

Sur le droit d'entrée, le propriétaire fait également un arbitrage entre le cash qu'il veut avoir tout de suite et qui est donc sécurisé (le pas de porte) et les revenus récurrents que lui apportent ses loyers, c'est pour ca comme le souligne l'exemple de LaSourceNancy que si vous privilégiez les revenus récurrents, vous pouvez ne pas faire de pas de porte et pratiquer un loyer un peu plus élevé.

Enfin, s'agissant d'une activité de laverie, les frais d'installation sont importants pour un CA certes recurrent mais faible, donc c'est une activité ou le loyer que l'exploitant peut supporter n'est pas énorme par rapport à d'autres types d'activité.

esmerada · 27-08-2007 16:08:37

ouai, tout ça n'est pas facile à estimer.

En gros, c'est
- soit un pas de porte et un loyer "allégé",
- soit pas de pas de porte et un loyer plus fort !

Sauf erreur, on ne peut pas ré-évaluer un loyer commercial tous les ans ?

Je vais faire un tour sur les sites d'agences immobilières locales.

cagibi · 27-08-2007 16:23:24

esmerada a écrit :

Sauf erreur, on ne peut pas ré-évaluer un loyer commercial tous les ans ?

et si malheureusement !

esmerada · 27-08-2007 16:27:36

ah, ah, ???

c'est la fameuse "clause d'échelle modile" ???

ellipse75 · 27-08-2007 16:35:21

esmerada a écrit :

Sauf erreur, on ne peut pas ré-évaluer un loyer commercial tous les ans ?

Ca je ne sais pas ... pour ma part, sur mon bail, c'est révision tous les 3 ans.

robin · 27-08-2007 21:41:00

Nous sommes Commerçant d'un point de vue juridique,donc bail commercial et non professionnel soit 3/6/9 car révision triennale avec préavis de 6 mois à chaque période pour le bailleur et le preneur mais on peut mettre ce que l'on veux dans le bail commercial comme une révision annuelle.
Pour ma part 60 m2 et 450 ht de loyer dans une ville de 15000 habitants et en zone HLM.
Le problème du pas de porte est flagrant en région parisienne et cela gagne la province ou je constate à 80 km de PARIS des droits de plus en plus fréquemment .Exemple 100000€ sur COMPIEGNE,SENLIS.
Robin

olivierdelabas · 27-08-2007 21:52:58

ellipse75 a écrit :

esmerada a écrit :
Sauf erreur, on ne peut pas ré-évaluer un loyer commercial tous les ans ?
Ca je ne sais pas ... pour ma part, sur mon bail, c'est révision tous les 3 ans.

je penche dans le sens de ellipse75........mais pas sur a 100%

Voici un lien interessant

http://www.universimmo.fr/forum/default.asp

lasourcenancy · 28-08-2007 15:25:06

Pour la révision, il n'y a pas de règle, si ce n'est de prendre l'indice du coût de la construction comme base pour les baux commerciaux.
Je suis locataire d'un local avec une révision annuel. Je suis propriétaire d'un bail avec révision annuel et un autre avec révision triennale !

esmerada · 29-08-2007 06:38:21

Bon, je vais pousser le bouchon, encore plus loin :

nous venons d'acheter l'immeuble dans lequel risque de s'installer la laverie !

initiallement, nous devions faire 2 studios à l'emplacement de la laverie (avec la réserve qui est au sol).

quels sont les avantages et inconvénients d'un bail commercial par rapport à un bail d'habitation ?

bonne journée, en tout cas, à ceux qui vont bosser !!!

chrisperpi · 29-08-2007 08:17:07

bail commercial dans l'absolu, moins de risque d'impayé, et plus de chance de ne pas perdre sa mise, stabilité du locataire (quoique). bail habitation, le contraire...
En fait cela dépend surtout du locataire que tu comptes installé.

esmerada · 29-08-2007 08:20:35

oui, je suis d'accord....

ce que me tracasse, c'est qu'avec le bail commercial, on a des difficultés à récupérer les locaux, si j'ai bien compris...

en tout cas plus qu'avec un bail d'habitation ?

cagibi · 29-08-2007 09:22:58

esmerada a écrit :

oui, je suis d'accord....
ce que me tracasse, c'est qu'avec le bail commercial, on a des difficultés à récupérer les locaux, si j'ai bien compris...
en tout cas plus qu'avec un bail d'habitation ?

la vous faites erreur , en cas de loyer impaye en trois mois c'est bacle pour un bail pro,
de 1 an minimun a 3 ans dans le pire des cas pour un locataire prive!

c'est pour cela que j'ai vendu mes apparts pour creer des laveries! (beaucoup moins de soucis avec mes machines)

esmerada · 29-08-2007 09:41:41

D'accord !

Mais si d'ici 2 à 3 ans, les machines font trop de bruit, comme j'ai un appart au dessus de la laverie que je vais louer aussi (mais pas aux mêmes locataires), je me dis, que ça va pas être facile à faire déménager la laverie !!!

on a bien pensé à demander une isolation mur et plafond, mais cela sera-t-il suffisant ?

et puis comment ça se contrôle ?

voila !!! dès qu'une question est résolée, j'en trouve d'autre !!!

merci de votre aide.

cagibi · 29-08-2007 11:13:29

esmerada a écrit :

D'accord !
Mais si d'ici 2 à 3 ans, les machines font trop de bruit, comme j'ai un appart au dessus de la laverie que je vais louer aussi (mais pas aux mêmes locataires), je me dis, que ça va pas être facile à faire déménager la laverie !!!
on a bien pensé à demander une isolation mur et plafond, mais cela sera-t-il suffisant ?
et puis comment ça se contrôle ?

voila !!! dès qu'une question est résolée, j'en trouve d'autre !!!
merci de votre aide.

l'investissement immobilier a l'air trop complique pour vous !
( vous vous posez trop de questions et ne semblez jamais en mesure de prendre une decision)

vendez tout, et prenez un petit placement sans risque!

lasourcenancy · 29-08-2007 11:14:19

Pourquoi ne pas ouvrir la laverie toi même ! Maintenant que tu es sur le forum

esmerada · 29-08-2007 11:17:24

bonne idée !! mais j'y avais pensé aussi !!

dommage, on habite à 15 km de l'immeuble en question et je ne pense pas que ça soit facile de s'occuper d'une laverie avec cet éloignement.

je pense qu'en habitant tout pres, c'est plus facile pour ouvrir la laverie la matin, et la refermer le soir, réparer ce qu'il y a à réparer, entretenir les locaux, etc ....

qu'en pensez-vous ?

cagibi · 29-08-2007 13:17:40

esmerada a écrit :

bonne idée !! mais j'y avais pensé aussi !!
dommage, on habite à 15 km de l'immeuble en question et je ne pense pas que ça soit facile de s'occuper d'une laverie avec cet éloignement.
je pense qu'en habitant tout pres, c'est plus facile pour ouvrir la laverie la matin, et la refermer le soir, réparer ce qu'il y a à réparer, entretenir les locaux, etc ....
qu'en pensez-vous ?

je suis a 30 KM de l'une de mes laveries et aucun soucis,une personne pour le menage et video surveillance,
dans les laveries la porte s'ouvre et se ferme automatiquement.:)

esmerada · 30-08-2007 06:48:38

OK pour tout ça, mais je reviens à l'isolation :

qu'avez-vous fait comme isoltion dans vos laveries ?

cagibi · 30-08-2007 07:51:02

cagibi a écrit :

esmerada a écrit :
D'accord !
Mais si d'ici 2 à 3 ans, les machines font trop de bruit, comme j'ai un appart au dessus de la laverie que je vais louer aussi (mais pas aux mêmes locataires), je me dis, que ça va pas être facile à faire déménager la laverie !!!
on a bien pensé à demander une isolation mur et plafond, mais cela sera-t-il suffisant ?
et puis comment ça se contrôle ?

voila !!! dès qu'une question est résolée, j'en trouve d'autre !!!
merci de votre aide.
l'investissement immobilier a l'air trop complique pour vous !
( vous vous posez trop de questions et ne semblez jamais en mesure de prendre une decision)
vendez tout, et prenez un petit placement sans risque!

ca se confirme a chacun son metier,a chacun ses capacitees

esmerada · 30-08-2007 08:23:47

OK, si vous ne désidez que "critiquer", j'arrete ce post.

Je ne désire que des infos.

Je n'y connais rien en laverie, et je croyais que ce site pourrait m'aider !!!

tchao.

cagibi · 30-08-2007 09:30:26

ecoutez !toutes les questions que vous posez on deja ete traitees sur le forum,cherchez un peu!!

Forums maLaverie.net

#1 27-08-2007 14:29:43

prix d'un pas de porte

#2 27-08-2007 14:48:40

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