Avis et conseils sur un Pressing que j’envisage d’acheter.

AlainPressingLaverie · 07-12-2013 20:22:18

Bonjour,

Je souhaite acheter un Fond de commerce, c’est un Pressing se trouvant en banlieue parisienne. Le vendeur est locataire et c’est un Bail de 3/6/9 qui arrive à terme dans quelques mois.

Le Chiffre d’Affaire Annuel (déclarer) est d’environ 20 000 €. En réalité, d’après le vendeur, il serait d’environ 35 000 € par an.

Le vendeur a acheté ce fond de commerce 190 000 Francs en 1997. Pourtant, aujourd’hui, alors que le matériel est encore plus pourri que lorsqu’il l’avait acheté et que le chiffre d’affaire est très faible, il en demande 60 000 €.

Mais il dit que s'il en demande 60 000 €, c'est parce-que depuis 1997, l’immobilier à augmenter. Et que sa boutique est assez bien située dans cette commune.

Pour le reste, il n’y a pas de machine de nettoyage à sec, c’est donc un dépôt. Et de toute façon, il est impossible d’en installer une car le Syndic s’y oppose ainsi que le propriétaire du local.
Le matériel est à changer complètement. Il est vieux et en très, très mauvais état.

Ce fond de commerce est assez bien situé, c’est vrai. Mais le patron actuel n’a pas su ou pu exploiter le potentiel de cette boutique car il est assez peu aimable, son matériel est naze et sa boutique est très mal entretenue (peinture, carrelage, cloison, etc., tout à refaire).

Enfin, il est actuellement en procès avec son bailleur (défaut de paiement régulier) et le bailleur m’a dit qu’il ne renouvellerait pas le bail. Il m’a parlé de « congé » que son avocat à envoyer au locataire/vendeur actuel.

Du coup, mes questions sont les suivantes :

1) Pensez-vous, au vu des quelques éléments que je viens d’indiquer, que malgré tout, il puisse s’agir d’une « bonne affaire » ?

2) Si je signe un acte de vente, avec une condition suspensive concernant le renouvellement du bail, cela forcera t’il le propriétaire à accepter cette vente ? Ou bien, peut-il tout de même empêcher la transaction (car il ne renouvelle pas le bail) ? Ou bien, peut-être ne peut-il pas empêcher la transaction mais du coup, j’achèterais ce commerce avec un bail fragilisé et au bout de quelques mois, on me demandera de quitter les lieux ?

Le propriétaire m’a dit qu’il doit donner son accord pour que la vente se fasse.
Le propriétaire m’a dit qu’il refuse que son locataire vende à « ce prix-là » car il estime qu’il est très surévalué. Déjà, comparativement au prix d’achat du local et ensuite par rapport au C.A. annuel. Et aussi, par rapport au matériel pourri et à tous les travaux à prévoir (électricité, plomberie, réfection du local).

Donc, une autre question que je me pose :
Le propriétaire, maintenant qu'il a envoyé ce "congé" à son locataire (le bail se termine dans 6 mois), je n'ai plus aucune solution pour signer un acte de vente ?

Enfin, j’ai l’impression que le propriétaire refusera toute vente à un prix surévalué. Et je pense qu’il attend de pouvoir « virer » son locataire.
Ainsi, son locataire ne pourra pas vendre et il partira les mains vides. De cette façon, le proprio peut faire lui-même la transaction avec le locataire de son choix.

Qu’en pensez-vous ?

Et la, je me dis, peut-être qu’il vaudrait mieux que « j’attende » que le propriétaire « vire son locataire » actuel.
Le résultat pour le locataire/vendeur actuel, qui est très gourmand, c’est qu’il ne gagnera rien, il partira sans rien.
Le propriétaire, lui, pourra choisir le locataire de son choix (j’espère que ce sera moi) et il empochera le pas-de-porte. Ce donc sera une sorte de compensation pour tout le temps, l’énergie et l’argent (procès et avocat) que lui a fait perdre son locataire indésirable.
Quand à moi, j’aurais ce fond de commerce à un cout bien mois élevé.

Me suis-je tromper quelque part ?
Lol !

Merci d’avance.
Cordialement,
Alain.

Dernière modification par AlainPressingLaverie (07-12-2013 20:35:33)

papillon33 · 07-12-2013 21:32:08

Le gros risque, c'est le non renouvellement du bail. Soit tu obtiens un engagement du propriétaire à te relouer, soit à mon avis tu cherches autre chose. Ca sent trop l'embrouille. De toute façon le prix de revente d'un commerce, c'est entre 0.8 et 1.2 le CA déclaré. Le reste n'existe pas et de toute façon est invérifiable.

Dernière modification par papillon33 (07-12-2013 21:35:11)

AlainPressingLaverie · 07-12-2013 22:53:11

Bonsoir papillon33,

Merci pour votre réponse.

Oui, je pense aussi (comme le propriétaire du local et toutes les personnes que j’ai interrogé) que le prix est exorbitant. Quand je vois l’état du local, les travaux à faire (qui aurait du être effectuer par le vendeur), le chiffre d’affaire de seulement 20 000 €/an, le prix d’achat de même pas 30 000 €, le matériel pourri et en plus…cette histoire de bail non renouvelable, je me dis que c’est une affaire galère….oui, 60 000 €, c’est vraiment exorbitant pour un boui-boui pareil.

Maintenant, l’idéal, ce serait que j’attende que la propriétaire lui fasse quitter le local car elle ne renouvelle pas le bail. Elle a déjà envoyé le « congé ». Par contre, elle m’a dit que ça prendrais tout de même plusieurs mois. Mais au mois, j'aurais la garantie qu'elle renouvelle le bail et surtout, j'aurais ce local beaucoup moins cher car ce sera un bail à céder.

Après, le risque, c’est que j’attende tout ce temps pour, au bout du compte, qu’elle choisie de prendre un autre locataire. Surtout que je sais, qu’une autre personne est sur le coup et que c’est un proche de la propriétaire. Enfin, une personne qui bosse pour elle, qui refais des appartements pour elle, ect. Enfin, bref, y’a un coup à jouer mais ça me semble compromis.

Sinon, merci pour l’info.
Oui, j’ai tjrs entendu dire que le prix de vente d’un fond de commerce ne doit jamais dépasser 1,5 fois le chiffre d’affaire annuel.

olivierdelabas · 08-12-2013 09:39:09

60 000€ c'est de la pure folie, pour un CA de 20 000 - surtout si tout et à refaire.
Garde contact avec le proprio des murs, mais continu à chercher ailleurs, car ça risque d’être long avec qu'il arrive à le foutre dehors

AlainPressingLaverie · 08-12-2013 14:33:43

Bonjour olivierdelabas,

Oui, 60 000 €, c’est vraiment exorbitant.
Surtout, par rapport au Chiffre d’Affaire annuel de 20 000 €. Et aussi, par rapport au prix d’achat du fond de commerce qui a été de moins de 30 000 €. Et en plus, depuis qu’il a acheté, le chiffre d’affaire s’est effondrer et le matériel est beaucoup plus pourri qu’avant. Et en plus, on doit rajouter tous les travaux de réfection et de remise aux normes d’électricité et de plomberie (fuite d’eau canalisations internes qui ont abimer les vêtements dans les caves de plusieurs résidents).

J’ai discuté avec le vendeur, ce matin au téléphone, il ne veut pas diminuer le prix.

Tant pis. Je pense qu’il risque de tout perdre car comme son propriétaire ne renouvelle pas son bail pour défaut de paiement, il va le virer. Ils sont actuellement en procès, ils doivent repasser devant le tribunal dans quelques jours.

Je vais attendre et voir directement avec le propriétaire, vous avez raison. En attendant, je vais chercher ailleurs.

sanicolas · 08-12-2013 16:45:16

Grosse arnaque en perspective ton affaire.

T'as juste à attendre que le proprio vire le locataire actuel et tu lui loue le local avec bail neuf et remise en état du local(à tes frais).

AlainPressingLaverie · 08-12-2013 17:43:11

Bonsoir sanicolas,

Oui, c’est ce qui me parait le mieux. Mais je me demande, le propriétaire va sans doute me demander un pas-de-porte !
Mais de toute façon, ce sera beaucoup moins que les 60 000 € que me demande le vendeur/locataire actuel.

Mais je vais voir avec le propriétaire s’il peut me garantir, en signant un document, que je serais bien le nouveau locataire, une fois que le locataire actuel aura quitté les lieux.
Cela, car je ne voudrais pas que j'attende tout ce temps, que j'espère, pour finalement qu'il prenne un autre locataire.

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#1 07-12-2013 20:22:18

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