Attention à vos baux commerciaux 3,6,9 ....

thierry 29 · 11-01-2010 17:27:02

Bonjour à tous.
Je vous conte une petite histoire vraie.
Nous exploitons un Pressing Laverie dans le Finistère et nous avons un bail commercial de 3, 6 ,9 ans
Nous ne nous sommes pas occupés de ce bail, car il est reconduit par tacite reconduction.
ATTENTION, il y a une astuce....
Au bout de 12 ans, le loyer peut être déplafonné par le propriétaire.
Faites très attention à vos baux et vérifier bien les dates avant qu'ils vous arrivent
une aventure très désagréable, surtout si le propriétaire est un professionnel de l'immobilier, il ne vous fera
aucun cadeaux.
Bien cordialement à tous
Thierry 29

laveries.L.S · 11-01-2010 17:30:27

Dommage que ton comptable ne t'ais pas alerté du risque de déplafonnement

Vic · 11-01-2010 17:37:54

Je crois même que ça a été ramené à 10 ans mais pas sur...
Effectivement faites gaffe, ne négligez rien après 9 ans.

Au final tu t'en es sorti?

thierry 29 · 12-01-2010 16:56:14

Plus ou moins bien. Dans ce genre d'affaire, on ne peut pas se défendre seul à moins de trouver un arrangement
à l'amiable. Donc nous avons pris un avocat spécialisé dans ce domaine. Sur ces conseils, je cite "non,non, pas d'arrangement à l'amiable possible avec ce genre d'individu" Il a donc fait appel à un expert qui est passé
au magasin pour métrer le local. il faut savoir que l'espace client n'a pas le même coefficient que l'espace qu'occupe les machines ainsi que la réserve. Enfin bref avec un calcul savant que seul l'expert comprend, il a trouvé une superficie qu'il a multiplié par le prix du m² qui se fait dans le coin, et il a transmis son rapport à l'avocat.
Celui ci a préparé une belle lettre "à l amiable" que l'on a transmise à notre bailleur avec une augmentation plus
raisonnable que la sienne. Ce qui fait quand même une augmentation de 25%.... par rapport à un augmentation de 60% que notre cher "bailleur" nous proposait.
C'est vrai que le comptable aurait dû me prévenir, surtout qu'il a le bail en sa possession!!!!!
Enfin voilà, c'était cela, ou on partait ailleurs, mais quand sait que la règle numéro une dans le commerce, c'est l'emplacement, la deux et la trois idem, et bien on paye.....pour l'instant.

elixyr · 12-01-2010 17:01:47

Vic a écrit :

Je crois même que ça a été ramené à 10 ans mais pas sur...
Effectivement faites gaffe, ne négligez rien après 9 ans.
Au final tu t'en es sorti?

Ou as tu eu cette information?
J'ai contacter ce jour mon comptable qui n'est pas au courant (toutefois il se renseigne pour me tenir au courant)

laveries.L.S · 12-01-2010 17:22:35

thierry 29 a écrit :

Plus ou moins bien. Dans ce genre d'affaire, on ne peut pas se défendre seul à moins de trouver un arrangement
à l'amiable. Donc nous avons pris un avocat spécialisé dans ce domaine. Sur ces conseils, je cite "non,non, pas d'arrangement à l'amiable possible avec ce genre d'individu" Il a donc fait appel à un expert qui est passé
au magasin pour métrer le local. il faut savoir que l'espace client n'a pas le même coefficient que l'espace qu'occupe les machines ainsi que la réserve. Enfin bref avec un calcul savant que seul l'expert comprend, il a trouvé une superficie qu'il a multiplié par le prix du m² qui se fait dans le coin, et il a transmis son rapport à l'avocat.
Celui ci a préparé une belle lettre "à l amiable" que l'on a transmise à notre bailleur avec une augmentation plus
raisonnable que la sienne. Ce qui fait quand même une augmentation de 25%.... par rapport à un augmentation de 60% que notre cher "bailleur" nous proposait.
C'est vrai que le comptable aurait dû me prévenir, surtout qu'il a le bail en sa possession!!!!!
Enfin voilà, c'était cela, ou on partait ailleurs, mais quand sait que la règle numéro une dans le commerce, c'est l'emplacement, la deux et la trois idem, et bien on paye.....pour l'instant.

Tiens nous au courant de l'évolution de ton dossier, je trouve bizarre la démarche et la réponse de ton avocat

laveries.L.S · 12-01-2010 17:25:07

elixyr a écrit :

Vic a écrit :
Je crois même que ça a été ramené à 10 ans mais pas sur...
Effectivement faites gaffe, ne négligez rien après 9 ans.
Au final tu t'en es sorti?
Ou as tu eu cette information?
J'ai contacter ce jour mon comptable qui n'est pas au courant (toutefois il se renseigne pour me tenir au courant)

Normalement c'est 12 Ans
Le bail est reconductible automatiquement 3 Ans après les 9 Ans, sans renouvellement du bail à la fin de cette période il est déplafonné automatiquement au bout des 12 Ans et 1 jour

paris-laverie · 12-01-2010 18:08:31

moi j'ai une augmentation annuel basé sur l'indice ICC
c'est pas comme cela votre bail ?

Dernière modification par paris-laverie (12-01-2010 18:08:56)

ABDEL91 · 12-01-2010 18:19:07

paris-laverie a écrit :

moi j'ai une augmentation annuel basé sur l'indice ICC
c'est pas comme cela votre bail ?

A la fin du bail, le proprietaire peut augmenter le loyer s'il juge qu'il est trop faible par rapport au quartier.

En pratique (rapidement et en bref):

1) Augmentation du loyer par le propriétaire
2) refus du locataire de cette augmentation
3) conciliation par une commission départementale pour trouver un loyer qui satisfait les 2 parties
4) En cas de non accord, décision d'un juge en tenant compte de la moyenne du quartier au m²

Dans tous les cas le loyer révisé sera proche de celui du marché. Il faut se mettre à la place du proprietaire aussi.

radka · 13-01-2010 01:55:32

paris-laverie a écrit :

moi j'ai une augmentation annuel basé sur l'indice ICC
c'est pas comme cela votre bail ?

moi aussi je suis comme toi

ABDEL91 · 13-01-2010 05:55:16

Tout le monde a l'augmentation annuelle ou triennale suivant l'indice de l'Insee.

On parle de l'augmentation à la fin du bail et il ne s'agit pas de la même augmentation.

radka · 13-01-2010 09:18:46

alors c quoi La résolution de problème

chrisperpi · 13-01-2010 09:54:52

c simple, ne monter un commerce que lorsque l'on a acheté les murs....

laverie21 · 13-01-2010 11:56:46

chrisperpi a écrit :

c simple, ne monter un commerce que lorsque l'on a acheté les murs....

+10
acheter les murs pour vos futurs laveries c'est un leçon que j'ai retenu , une fois payer les mensualités vous avez de toutes façon la valeur des murs comme patrimoine

le probléme les murs commerciaux sont trés rares et c'est normal........... une vrai poule aux oeufs d'or ces murs commerciaux............

chrisperpi · 13-01-2010 12:23:33

et en plus avec une échéance de remboursement fixe, vous n'avez pas de soucis d'augmentation annuel ou triannuel..

ABDEL91 · 13-01-2010 12:39:19

l'achat des murs est la meilleur solution.

Vous contrôlez les loyer et il s'agit d'un investissement locatif sans problèmes d'impayés.

Pensez à un apport de 10% pour l'achat d'un local commercial.

GLF · 13-01-2010 17:09:18

thierry 29 a écrit :

Bonjour à tous.
Je vous conte une petite histoire vraie.
Nous exploitons un Pressing Laverie dans le Finistère et nous avons un bail commercial de 3, 6 ,9 ans
Nous ne nous sommes pas occupés de ce bail, car il est reconduit par tacite reconduction.
ATTENTION, il y a une astuce....
Au bout de 12 ans, le loyer peut être déplafonné par le propriétaire.
Faites très attention à vos baux et vérifier bien les dates avant qu'ils vous arrivent
une aventure très désagréable, surtout si le propriétaire est un professionnel de l'immobilier, il ne vous fera
aucun cadeaux.
Bien cordialement à tous
Thierry 29

Il ne fallait pas attendre 12 ans
Un bail dure 9 ans, après ces 9 ans vous avez 6 mois pour demander la reconduction du bail par lettre d'huissier.
Si vous ne le faîtes pas le propriétaire peut demander à la 12ème année une augmentation suivant le prix du m² du quartier!!
C'est ce qui vous ai arrivé
Donc n'oubliez pas de reconduire votre bail par lettre d'huissier la prochaine fois.

Dernière modification par GLF (13-01-2010 17:12:46)

GLF · 13-01-2010 17:13:12

J'ai trouvé ça pour vous lisez le chapitre renouvellement de bail
http://www.apce.com/pid566/baux-commerciaux.html

ABDEL91 · 14-01-2010 06:33:40

Il ne faut pas craindre le renouvellement sauf si on a vraiment un loyer faible par rapport au quartier.

Le bailleur a plus à perdre que le locataire. Pour certaines laveries l'indemnité d'éviction sera certainement plus élevé que la valeur du fonds.

radka · 14-01-2010 11:32:05

oui c vrai abdel

elixyr · 31-08-2011 17:26:17

Bonjour à tous,

Je reprend le sujet pour avoir quelques réponses complémentaires.

Peut on demander à n'importe quel moment le renouvellement du bail entre la 9ème et 12ème année?
Et de quel façon? courrier avec A.R. , Huissier?
Pour info mon bail à un peu plus de 10ans et demi.
Merci à vous.

lasourcenancy · 01-09-2011 09:05:46

il faut passer par un huissier 6 mois au moins avant l'échéance des 12 ans.

gogo92 · 01-09-2011 10:17:20

après 12 ans tu passes en bail précaire avec toutes les conséquences que cela entraine

lasourcenancy · 01-09-2011 10:28:06

gogo92 a écrit :

après 12 ans tu passes en bail précaire avec toutes les conséquences que cela entraine

Pourquoi ?

gogo92 · 01-09-2011 10:39:26

je laisearai les spécialistes en parler, mais je crois me souvenir que tu peux être mis dehors avec un préavis de 6 mois

Forums maLaverie.net

#1 11-01-2010 17:27:02

Attention à vos baux commerciaux 3,6,9 ....

#2 11-01-2010 17:30:27

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#9 12-01-2010 18:19:07

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