Une opportunité (??) qui me tombe dessus - Klln40

Klln40 · 13-11-2024 23:30:45

Bonjour à tous,

J'ai trouvé à acheter un petit immeuble de centre-ville d'une petite ville (5-6000 habitants) pour rénover l'appartement du 1er/2ème étage.

Le rez de chaussé de cet immeuble est loué et c'est une laverie qui y a élu domicile (logique... je ne serai pas ici sinon).
Apprennant la vente de l'immeuble, le bailleur a émis l'idée au propriétaire actuel de vendre la laverie qu'il n'a pas le temps d'exploiter à son plein potentiel et un petit vice dans le bail m'empêcherait de faire des travaux sans l'accord du bailleur.

Pour une présentation de la laverie, sa surface est d'environ 35m² et elle contient
- 3 MAL Girbau HS-5008 - 8kg
- 1 MAL Girbau - 12kg
- 1 MAL Girbau - 22kg
- 1 double sèche linge Girbau - 14 kg par compartiment
- 1 distributeur de lessive en poudre (que je changerai Day One)

Je n'ai pas le modèle précis des 3 dernières mais je sais que les machines ont toutes entre 12 et 15 ans.
Il n'y a pas de système de paiement en CB. Tout se fait par pièces de monnaie.

J'ai les trois derniers bilan. Ils justifient d'un CA de 10k €/an mais je pense qu'il y a des largesses quand à cette déclaration.
De plus, un meilleur entretien ménager est tout à fait accessible et j'ai des contacts pour m'aider en cas de réparations nécessaires.

Le propriétaire me demande 10k € mais c'est négociable au vue de sa détermination à rentrer en contact avec moi.

Au niveau de la concurrence, il y a 3 laveries (KisWash, Wash.ME et SpeedLav) dans les 15km autour (population 10 000 habitants) qui ont le point commun d'être des laveries sur le parking des grandes surfaces et bizarrement très proche des pompes à essence.

Au final, je pense qu'il s'agit d'une bonne opportunité mais aussi que cela nécessitera un investissement à moyen terme au maximum.
Les questions principales qui me viennent ici sont :
- Est-il accessible (financièrement et techniquement) d'ajouter le paiement en CB ?
- Quel est la valeur actuelle du parc de machines ?
- à combien se chiffrerait la modernisation du parc en ajoutant la CB
- Est ce qu'il y a des éléments importants que je n'ai pas évoqué (et donc que je n'aurais pas en ma possession) ?

Merci d'avance d'avoir pris le temps de me lire et au plaisir de voir vos réponses,

jean924 · 14-11-2024 07:39:04

bonjour
une présentation ca se fait avant les questions en général...
merci

Klln40 · 14-11-2024 08:24:05

Je ne comprends pas vraiment votre réponse.
Hormis la ville où j'habite, qui est un village landais qui ne doit pas être une information capitale ici, j'ai respecté les informations principales à fournir en guise de présentation.

Pour ce qui est des questions... c'est le principe même d'un forum. Les débutants y viennent rarement quand tout va bien

Si vous préférez que je découpe ce message dans plusieurs topics différent, je peux m'en occuper ^^

benlaverie · 14-11-2024 12:22:43

Pour faire simple,une présentation doit être agréable, un truc où on se dit: si ce gars ouvre un post,j'aurai envie de lui répondre.

Là désolé, je suis du même avis que Jean.

Manette · 14-11-2024 14:46:38

Bonjour et bienvenue Klln40,
Jean et Ben, je vous trouve un peu dur avec le bleu je peux comprendre que tous ceux qui veulent se lancer en laverie sans rien connaître envahissent ce forum et ne donnent plus de news mais Klln a bien exposé sa situation,
Juste quelques questions Klln, as-tu parcouru le forum ? tu dis "le proprio actuel..." c celui du FDC, les murs de la laverie appartiennent au proprio de l'immeuble ?
Penses-tu être capable de gérer la laverie 365j/an, gérer les dépannages...?
bonne lecture

Klln40 · 14-11-2024 16:10:13

Bonjour Manette,

Je m'excuse si mes formulations ont été mauvaises, je n'avais clairement pas d'objectif de me mettre quelqu'un à dos

Merci pour ta réponse. Pour éclaircir ma publication :

Le "bailleur" dans le premier paragraphe, puis le "propriétaire" dans la description de la laverie désignent le propriétaire du FDC (et donc des machines).

J'ai parcouru le forum mais je n'ai pas su trouvé de ressources concernant des laveries en zones rurales/petites villes qui est ma première interrogation. De même pour avoir des indications et valoriser les machines à l'instant T voire leur "durabilité théorique restante", je m'excuse s'il y a une expression technique que j'aurais saccagée

Pour ma capacité à gérer la laverie, c'est un peu l'inconnu mais la partie "présence régulière/entretien" ne m'inquiète pas.
C'est plutôt les dépannages que je ne saurai pas gérer moi-même dans un premier temps mais je connais un réparateur qui peut m'aider.

Pesez75 · 14-11-2024 17:53:12

Bonjour Klln40,

Tu donnes le C.A du propriétaire du FDC (qui est de 10K) mais ça ne veut rien dire.. Il faut regarder le bilan pour avoir les charges (loyer, eau, électricité, gaz, comptable, assurance, réparation, ménage, etc etc etc..). Tout dépend aussi si tu achètes ton immeuble cash ou à credit, pareil pour le FDC.
Après pour répondre à tes questions, il peut être accessible financièrement et techniquement d'ajouter le paiement en CB ? Ça dépend de la centrale installée et des moyens financiers "acceptable pour toi"...
Impossible de te donner la valeur sans les modèles exactes (mais des Girbau de 12ans minimum, ça ne vaut plus grand chose).

Klln40 · 14-11-2024 20:40:54

En fait, le CA actuel n'est pas vraiment intéressant je pense dans le sens où le bilan est équilibré de sorte à ne pas avoir de résultat.
Pour le détail, on est à 10K de CA pour 9k de charges en sachant que le poste n°1 c'est le loyer que je vais me payer à moi-même puisque je rachète le bâtiment.

Au niveau de la centrale de paiement, des Girbau de cette génération sont compatibles ?

Je commence à comprendre qu'il est conseillé de passer par un installateur. Est-ce qu'il y a des noms à prioriser ? Ou bien qqun a peut-être un contact dans la zone Sud-Ouest ?

C'est la réponse à laquelle je m'attendais pour la valeur des machines ^^

Merci encore pour vos réponses

Jérom-826 · 14-11-2024 23:01:41

Dans ton cas je ne changerais pas les machines au moins dans un premier temps.C'est tout à fait exploitable avec des machines et séchoirs de 12 ans.
Par contre mettre bien sur un lecteur CB sur la centrale de paiement.Tout faire fonctionner correctement,la remettre "propre",et faire un peu de pub.
Par la suite,faire un premier bilan et regarder si des améliorations ou développements sont possibles.

Pesez75 · 15-11-2024 20:28:27

Oui je comprends ce que vous dites par rapport au CA, c'est pour cela que je vous parle des charges. 9k de charge, ça me parait peu, faut voir le bilan. Avec la consommation d'eau et d'électricité, ça donne une idée plus proche du nombre de cycle réel. Apres ça dépend aussi de votre souhait, est ce que c'est uniquement pour que cela paye le loyer ? ou vous voulez aussi gagner de l'argent avec ? Et comme j'ai dit plus haut, ca dépend également si vous devez payer un credit.

Oui pas forcement obligatoire de les changer, par contre une grosse révision et un gros nettoyage peut être utile. Surtout pour éviter d'être appeler trop souvent pour des conneries..

En principe aucun problème de compatibilité entre une centrale et des Girbau ancienne. Si elles sont déjà branches sur centrale de paiement, il y a zéro risque avec un bon installateur (je connais aucune machine même très vieilles qui ne soit pas "contrôlable avec une centrale " à moins qu'elles viennent du milieu pressing ou buanderie et encore c'est galère mais modifiable.. ). Non pas de nom à prioriser. Je ne sais pas si il y a quelqu'un sur le forum qui est dans la zone Sud-Ouest... Vu que tu es full Girbau et si tu décides de ne pas les changer dans un premier temps, prend juste quelqu'un qui connait un peu ce matos de préférence (même si c'est pas obligatoire). Tu peux essayer de contacter Girbau si ils ont quelqu'un dans la région. Attention, un vrai pro, un vrai installateur/réparateur cela a un vrai cout (à ne pas négliger et c'est pas forcement intéressant de prendre un gars moins cher, moins compétent). Prend un gars qui s'occupe déjà de laverie, pas juste un réparateur de "machine à laver"

Klln40 · 19-11-2024 18:22:01

L'idée première, c'est la continuité pour payer le loyer car le crédit immobilier est notamment calé pour être financé en partie avec.
Le bilan que j'ai en ma possession est... particulier.
Cela reste un opportunité, alors autant faire les choses bien pour la rendre efficace.

Je vais l'acheter cash, il faut donc ajouter au coût d'achat la révision des machines puis l'achat et l'installation d'une centrale de paiement.

Merci à tous pour vos réponses et conseils

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