Présentation, conseils pour débuter

Juliensky · 15-09-2011 11:36:38

Bonjour à tous,

Je me présente : Julien, j'habite Paris 17ème.
Je parcours le site depuis hier et cette nuit j'ai rêvé de machine électrolux, de séchoirs, de central de paiement et d'emplacement idéal avec plein de gens qui passent dans la rue...

En fait j'ai besoin de quelques conseils : Je devrais toucher d'ici un mois ou 2 la somme de 100 000 euros d'une donation familiale. Je pensais acheter un appartement et mettre un locataire mais à Paris 100 000euros c'est un peu juste pour faire ça. Je pensais donc à la banlieue, sans être vraiment convaincu.

Et puis l'autre jour je suis allé laver ma couette à la laverie du coin et là ça été le déclic. Ayant déjà un travail qui me laisse un peu de temps mais qui ne me rapporte pas des masses, je me suis dit que ça pourrait être une activité complémentaire.

En plus l'idée de bricoler des machines et de m'occuper de ma laverie me plait plutôt. Le seul hic est que je ne suis pas sûr de pouvoir rester joignable tout le temps (je cherche des solutions), j'aimerais qd même pouvoir partir en vacances et en week end...
J'ai vu que beaucoup d'entre vous répètent qu'une laverie est un commerce et pas un investissement. J'ai vu aussi que certains conseillent plutôt d'emprunter pour des raisons fiscales et pour travailler avec l'argent de la banque plutôt que le siens.

Alors ma question est la suivante :
Serait-il judicieux dans ma situation d'acheter un local (les murs) et ouvrir une laverie à l'intérieur, pour éviter de payer des loyer et de rembourser un prêt. Je ferai en même temps l'acquisition d'un bien immobilier qui prendra de la valeur au fil du temps.

Merci pour vos réponses
Julien

ABDEL91 · 15-09-2011 13:58:39

Bienvenue

Avec 100000€, tu peux t'acheter plusieurs appartements dans le cadre d'un investissement locatif immobilier (il y en a qui achètent sans aucun apport). Par contre, le retour sur investissement ne sera qu'à long terme.

L'achat des murs et créer une laverie est une bonne idée mais le problème sera de trouver un local à vendre à prix raisonnable et qui sera un bon emplacement pour une laverie (sans concurrence).

Une laverie, te gâchera certainement quelques weekends

hhorme · 15-09-2011 15:37:03

bonjour et bienvenue

ça dépend de ce que tu cherches , si tu cherche de la tranquillité avec un revenu complémentaire et un investissement qui ne dépérisse pas ? achète toi un appartement, tu l'aura encore dans 20 ans et il aura surement prit de la valeur, par contre si tu souhaite créer une entreprise a développer et ensuite en faire ton métier n'achète pas une mais 2 laveries au moins, et a terme faudra surement lâcher ton boulot ! mais fait attention tu sera de permanence 365j/an, et c'est plus incertain que l'immobilier , PS tu n'aurais pas dû dire que t'a 100000 € comme ça! tu va surement subir des influences)

Dernière modification par hhorme (15-09-2011 15:37:26)

cochise · 16-09-2011 11:12:06

Achat des murs en personne physique. Création d'une société qui te loue le local.

Juliensky · 16-09-2011 11:22:45

Merci pour vos conseils.
En fait j'ai surtout envie d'avoir une rentabilité à court terme qui me donne un bon complément de revenu, tout en gardant mon job actuel et en plaçant mon argent. Bon je sais ça fait beaucoup si je veux continuer à partir en vacances...
Je vais continuer à chercher.

Pouvez-vous me donner une fourchette de l'apport qu'il faut pour reprendre une laverie qui existe déjà?

hhorme · 16-09-2011 12:16:08

arfff je dirais environ 30 % de l'ensemble des frais, mais le problème de l'apport n'est pas tant d'en avoir un que de l'utiliser,
en gros si t'a pas d'argent ton banquier va refuser de te financer a 100 % ,

mais par contre si tu a un apport conséquent le banquier sera d'accord pour te financer a 100 % mais si tu envisage de placer un peu d'argent chez lui , je te suggère d'appliquer cette deuxieme formule, a savoir, ne pas utiliser tes fonds propres mais de les garder en sécurité , au cas ou tu veuilles solder tes credits si t'a un problème, mais cela te permettra de déduire les intérêts de ton prêt de tes revenus professionnels ! et donc de payer moins a l'état

Juliensky · 16-09-2011 12:51:14

Est-ce vraiment intéressant ?

Je me dit que si je n'ai pas de prêt, je n'ai pas non plus d'intérêts à verser au banquier.

Les impôts sont-ils beaucoup plus importants que les intérêts ? (de manière générale)

gogo92 · 16-09-2011 13:22:37

il n'y a que toi qui a la réponse sur ta feuille d'impot : il faut regarder ta tranche marginale

hhorme · 16-09-2011 13:34:16

Juliensky a écrit :

Est-ce vraiment intéressant ?
Je me dit que si je n'ai pas de prêt, je n'ai pas non plus d'intérêts à verser au banquier.
Les impôts sont-ils beaucoup plus importants que les intérêts ? (de manière générale)

ya pas que les impôts , ya aussi les charges sociales, la casg-rds ou selon ta structure l'impôt société, qui seront tous plus réduit selon le crédit, et tu dois aussi intégrer dans ton calcul, les quelques euro d'intérêts que te donneront les banques dans leur grande générosité

de toutes façons si tu vois qu'au bout de quelque temps ça ne te convient pas a ce moment tu solde ton crédit , d'ou l'importance de négocier un crédit sans pénalités de remboursement anticipé

Juliensky · 16-09-2011 14:14:48

Je ne suis pas sûr de tout comprendre.
J'ai la notion que les intérêts sont toujours énorme par rapport à l'emprunt, du style : j'emprunte 30 000 je rembourse 50 000.
Donc je vois pas comment je pourrai être gagnant même avec toutes les défiscalisations possibles...

Mais je dois être à côté de la plaque?

En tout cas merci pour votre aide.

gogo92 · 16-09-2011 15:03:50

1) aujourd'hui une banque ne pretera certainement pas (pour du matos pas de l'immobilier) à plus de 4-5ans et probablement à un taux qui tournera autour de 5% si tu prends 30.000 --> sur 5 ans tu devrais payer autour de 4500-5000€ d'intérets, si tu es à 30% d'impots --> tu économiseras 1350-1500€

hhorme · 16-09-2011 15:12:52

oui si tu compte comme ça tu as raison! mais si tu comptes qu'en empruntant 30000 tu rembourse environ 33500 ou en empruntant 50000 sur 5 ans tu rembourse environ 56000, ça change un peu la donne non ??

enfin c'est juste pour parler tu choisira ce que tu veux faire ! mais l'argent est difficile a gagner si tu le dépense tu risque de ne plus le revoir ,
ce qui est un peu different avec un appart car la valeur ne dépérit pas en général

gogo92 · 16-09-2011 15:18:50

il y a une difference majeure tout de meme, en cas de déficit généré par une activité commerciale tu peux déduire intégralement sur ton salaire, pas avec de l'immobilier...

hhorme · 16-09-2011 19:29:38

comment ça non ?? avec l'immobilier aussi s'il est déficitaire il est imputable a la globalité de l'impôt ! ce qui a c'est que l'immobilier n'est pas très souvent déficitaire !

gogo92 · 19-09-2011 08:27:19

hhorme a écrit :

comment ça non ?? avec l'immobilier aussi s'il est déficitaire il est imputable a la globalité de l'impôt ! ce qui a c'est que l'immobilier n'est pas très souvent déficitaire !

ah non ! tu ne peux déduire que la partie des travaux que tu réalises dans ton investissement, les intérets que tu paies ne sont pas deductibles de ton revenu global (uniquement sur des revenus fonciers dans la limite de 10ans), sauf les investissement de type scellier, malraux,.. qui te donnes un credit d'impot

hhorme · 19-09-2011 12:34:57

bien sur que si gogo !! , si tu achète un bien destiné a la location tu as parfaitement le droit de déduire tes intérêts des prêts contractés, (on parle bien d'investissement locatif là) si en plus tu y fait des rénovations tu a aussi le droit de déduire les travaux,

par contre sur du neuf effectivement tu ne peux pas amortir ton investissement car le neuf est considéré comme enrichissement (sauf certaines niches que tu cites) d'ailleurs dans l'ancien si tu fait des rénovations trop importantes c'est pareil tu ne peux pas les déduire car c'est considéré comme de la reconstruction ( en gros dès que tu modifie la structure de l'ensemble)

gogo92 · 19-09-2011 13:15:22

Les déficits fonciers résultant de dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700€.
La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Code Général des Impôts art 156-I-3°

gogo92 · 19-09-2011 13:16:51

attention, je parlais d'imputation sur le revenu global, il est bien entendu que les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers perçus (revenus fonciers)

hhorme · 19-09-2011 13:19:07

c'est bien ce que je voulais dire !

admin · 19-09-2011 15:48:10

Juliensky a écrit :

Merci pour vos conseils.
En fait j'ai surtout envie d'avoir une rentabilité à court terme qui me donne un bon complément de revenu, tout en gardant mon job actuel et en plaçant mon argent. Bon je sais ça fait beaucoup si je veux continuer à partir en vacances...
Je vais continuer à chercher.
Pouvez-vous me donner une fourchette de l'apport qu'il faut pour reprendre une laverie qui existe déjà?

Combien veux tu gagner avec tes 100 k€ et combien es tu prêt à perdre ?

gogo92 · 20-09-2011 11:21:25

admin a écrit :

Combien veux tu gagner avec tes 100 k€ et combien es tu prêt à perdre ?

le bon sens même

nilu · 12-07-2012 14:01:50

Bonjour,

Je suis une débutante pour l'activité de laverie. Je souhaites d'ouvrir une laverie automatique.
Je suis à la recherche des informations pour designer mieux mon projet :
Il faut prévoir combien de capital? 50k€ est il suffisant?
Comment chercher un local (par agence? par annonce? par moi même?) Quel sera le meilleur moyen?
Quelle type de comptabilité à tenir? sur encaissement? sur débit?
Quelle type de forme juridique à choisir?
Il faut mieux acheter les machines? prendre en location ou encore en crédit bail?
Où est ce que on peux acheter ou prendre en location? et quelle sera le prix?
Quel Chiffre d'affaire annuel peut-on attendre (en moyen)?

Merci d'avance de votre précieux conseils.

ABDEL91 · 13-07-2012 08:06:53

y a pas mal de réponse avec la fonction recherche du forum

http://www.malaverie.net/forums/search.php

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