Présentation... et question sur la création.

Gaffo · 12-04-2008 10:35:02

Bonjour à tous,

Je me suis inscrit sur ce forum il ya peu et je dois reconnaître qu'il est tout simplement génial. Le libre échange est très sympa et instructif pour tout ceux comme moi qui souhaitent avancer dans leur création.

J'ai donc, comme beaucoup de nouveau, un certain nombre de questions. Avec franchise, j'attends vos réponses sur la rentabilité potentielle de mon projet :
Je souhaite implanter ma laverie dans une petite ville d'environ 5.000 habitants. Il n'y a pas de concurence dans cette ville et la laverie la plus proche est à 15km dans une ville de 19.000 personnes dont la laverie est comme qui dirait "en ruine". Il s'agit d'une zone rurale avec bon nombre de petits villages à moins de 10km du lieu que je vise avec une population de 1.000 habitant chacun, bref une zone de chalandise d'environ 15.000 personnes sur 10km.
- je souhaitais installer 3 machines 7kg, 2 machines 18 ou 22kg (conseils?) et 2 séchoires : Cela vous parait-il cohérent ?
- que peut-on attendre du CA pour cette installation ?
- peut-on commencer avec du matériel d'occasion, et où en trouver : des adresses ?
- pouvez-vous me donner une idée sur les charges variables (eau, électricité,...) en fonction du CA : 20% est-il correct ?
- quel loyer maxi ?
- doit-on respecter une législation concernant ces installations : mise à disposition de toilettes pour le public,...

Bref comme vous le voyez beaucoup de questions pour lesquelles j'attends vos réponses avec impatience.

D'avance merci

LE LAVOIR DE BROCELIANDE · 12-04-2008 10:50:13

bonjour,

- 2 séchoirs me semble un peu juste surtout si vous prenez 2 *22 kg
- pour ce qui est des grandes règles dont j'ai entendu parlé lors de ma création:

dans une commune urbaine, avec une zone de challandise de 10000 hab, on peut envisager un CA annuel de 45000€/an, avec un calcul des charges en énergie (eau + électricité + gaz) de 15 à 17 de ce CA. ce sont biensur des chiffres moyens à prendre avec des pincettes, car cela cache une grande disparité...mais c'est pratique pour établir un prévisionnel pour les banquiers...

je suis moi même installé dans une commune de 4000 hab, avec aussi mon premier conccurent à 15km, mais je n'ai que à peine deux mois de fonctionnement donc pas encore de chiffre fiable à donner. (environ 2000€ de CA en 39 jours).

pour ma part, j'ai misé sur du neuf, pour avoir quelquechose de propre et d'homogène, (et beau) et les clients y sont très sensibles... comme cela je suis tranquille pour quelques temps sur les travaux d'installations, avec de l'occas, il faudra envisager de nouveau travaux quand tu voudras changer tes machines...

voilà l'avis d'un petit jeune qui viens de commencer, je suis sur que d'autres personnes plus expérimentés vont donner leur avis sur tes questions (et sur mes réponses aussi d'ailleur)

Gaffo · 12-04-2008 11:00:00

Ce forum est vraiment très sympa ! Merci à toi pour ces réponses ! Il est vrai que j'en suis à l'étude et que les chiffres sont à prendre avec des "pincettes". C'est pour cela que j'ai besoin d'avoir vos réactions car je m'intéresse à ce système depuis un petit moment mais n'ai jamais pris le risque de me jetter à "l'eau".

Ca me démange de plus en plus mais n'ai pas envie d'avoir oublié quelque chose dans mon étude.

Encore merci.

Gaffo

st louis 78 · 12-04-2008 16:11:27

bonjour et bienvenue Gaffo

Vic · 12-04-2008 21:44:02

Bonsoir et bienvenue!

Gaffo, tu demande au gérant de la laverie qui est à 15 km de te la vendre et tu commences comme ça.
Au moins là tu auras, la clientèle et le potentiel (19k âmes c'est pas rien).
Bien sur sous réserve que le gérant veuille vendre, que les machines soient encore potables et que tu sois prêt à faire 15 bornes pour rembourser 1 euro.

Si t'es un gérant consciencieux, honnete, réactif, souriant et qui compte bien, tu peux redresser n'importe quelle laverie.
Après pour les machines neuves ou pas...c'est un autre débat....

paris-laverie · 13-04-2008 05:58:13

je suis d'accord avec vic
l'investissement est trop lourd pour prendre un risque avec seulement 5000 habitant

les gens ne feront pas 15km meme si c'est plus propre.

Gaffo · 13-04-2008 07:35:29

Bonjour à vous et merci pour vos réponses.

Une chose supplémentaire afin que vous puissiez mieux critiquer mon potentiel projet concerne le local que je vise. Il s'agit d'un local commercial en excellent état (car anciens bureaux d'une étude) avec un logement indépendant au dessus. Pour ce dernier il y a tout à faire sauf la toiture et les ouvertures qui sont neuves. Le prix de vente est actuellement en discussion mais ça me ferait pour l'ensemble un investissement de moins de 50k€ soit un remboursement d'environ 400€ sur 15 ans.

Je ne vois donc pas seulement la rentabilité de la laverie, mais aussi le potentiel du logement locatif et surtout un patrimoine immobilier dans 15 ans (si tout va bien). Donc comme le projet laverie me tiens à cœur c'était l'occasion de faire d'une pierre deux coups.

Dans l'attente de vos réponses.

Merci

Gaffo

Gaffo · 17-04-2008 18:50:15

Bonsoir à tous, je me permets de relancer mon message afin d'avoir votre opinion.

D'avance merci

Gaffo · 26-04-2008 21:49:06

Des remarque supplémentaires sur mon projet ? viable ou non ?

Dans l'attente de vos réponses, A+

cochise · 27-04-2008 07:02:33

Ben comme dit plus haut, je pense que je viserais la ville de 19.000 hab... 5.000 c'est vraiment pas beaucoup

Vic · 27-04-2008 12:24:49

Salut Gaffo,

2 manières d'optimiser le montage :

1/ T'achètes le local en SCI avec un prêt sur 15 ans et si t'es fortement imposé au niveau du foncier ou du revenu (au moins 30%) montes un prêt In Fine (remboursement des intérêts d'emprunt pdt toute la durée du prêt adossé à un contrat d'épargne (ass. vie ou autre) pour rembourser en une seul fois le capital au bout de 15 ans)). Ca va jusque là tu suis?
Après tu loues ce local à ta laverie en nom propre ou société (conseillé).

2/ Tout pareil que le début du 1/, sauf que tu loues ton local à un tiers si tu penses pouvoir le louer au delà de 400€. et tu vas t'installer à 15km de chez toi soit à la place de ton concurrent ou à côté de lui.
Tu diversifies comme cela ton patrimoine.

Avantages : Dans le 1er montage, tu gères tout, comme un bon père de famille, ton paysage patrimonial est compacté dans ton local. Gestion simple et un seul loyer modéré et maîtrisé (400€) (celui que tu devras à ta sci pour couvrir le prêt de celle-ci).

Dans le 2è montage, il s'agit d'une gestion transversale qui t'oblige à suivre 2 affaires en même temps (tu me diras comme dans le premier montage, mais la différence est énorme), ta SCI que tu loueras à un tiers et ta laverie où tu seras locataire.
L'avantage c'est qu'en cas de pépin, concernant ta laverie, tu n'auras qu'à revendre ton fond de commerce ou tes machines et basta. Le local sera rendu au proprio et ta SCI continuera son petit bonhomme de chemin à pecevoir des loyers d'une autre société.

Inconvénient : Dans le premier montage, tj en cas de pépin, ta SCI ne pourra plus rembourser son prêt et pourra être saisi par les organismes bancaires. Sauf si t'arrives à revendre ton fonds de commerce ou tes machines (le hic, une ville de 5000 hab, je sais pas s'il y aura preneur...alors que 19k....). Mais même si tu y arrive, et même avec l'avocat d'affaire le plus rapide de l'ouest tu ne te débasseras pas ton local avant au moins 2 mois (à cause de la préemption des FDC par la mairie rendu possible depuis le début de l'année et si ta mairie n'est pas une flèche elle a 2 mois pour te répondre) alors qu'il faut rembourser la banque.

Dans le 2è montage, l'inconvénient est la gestion et la défaillance possible du locataire de ta SCI....

Bon je vais m'arrêter là, je ne pense pas que mon charabia serve beaucoup si ta motivation à ta première idée est bouillonante

Bon courage en tout cas.

lasourcenancy · 27-04-2008 16:14:34

Gaffo : Peux tu faire l'inventaire des commerces dans chacune des 2 villes ?

Vic : Bravo pour cette démonstration

Vic · 27-04-2008 20:00:55

Merci!
de vieux souvenirs...

Gaffo · 27-04-2008 20:56:22

Salut VIC,

Je te remercie pour ton message et ne t'inquiète pas, ce n'est pas du charabia, c'est au contraire très clair... (c'est un peu ce que je m'étais monté comme plan). Ce montage peut être intéressant si en plus du local loué par la laverie je peux louer l'habitation au dessus une fois rénovée. En clair, je vise pour que le loyer de 400€ puisse payer le montant de l'emprunt et que le loyer de l'habitation puisse me faire un pécule (après réno, soient seulement cloisons, plomberie et élec car toiture et ouvertures neuves)

Maintenant, que dire du projet de faire une laverie dans le contexte géographique décrit ? il y a bien des laveries qui s'installent en campagne, y a t'il des témoignages ??? je prends pour exemple une laverie dans la ville de mon enfance (Melle, fief de Ségolène, ville de 5.000 habitants) où une laverie est implantée et fonctionne très bien. Pour moi le contexte me semble meilleur pour mon projet, mais quelles en sont les signes ??? car je me plante peut-être !!!

Dans l'attente de vous lire, encore merci pour vos réponses !

Gaffo

Vic · 28-04-2008 09:56:47

Salut Goffo,

J'avais oublié ton logement Mais c'est vrai que si tu peux gratter un peu plus pk pas
Je ne connais pas malheureusement le contexte en campagne, seul avec ta peugeot 504, un imper. beige et un cigar accompgné de ton basset pourra t'éclairer....
il faut se renseigner et fouiner...

Un chose importante, n'accorde pas trop de crédits à une autre implantation qui a pu marcher, parce que chaque cas est unique. Une laverie peut bien tourner sur un trottoir et pas sur l'autre...

Forums maLaverie.net

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