Projet de laverie

[AvonShakur]

Bonjour à tous,

Voilà je me permettais de vous écrire pour avoir quelques conseils/retours sur l'éventuelle ouverture (ou non) d'une laverie.

Ma situation est la suivante, je suis sur le point d'acquérir un immeuble avec un local commercial au rez-de-chaussée en métropole lilloise (Ville de 80-90 000 habitants) .
En soit, les logements au dessus sont loués et remboursent tout ou partie les mensualités.

Cependant, j'aimerais profiter du rez-de-chaussée pour ouvrir une laverie.
Le local fait 50m², il est à rafraichir, il est situé en plein centre ville (100 m d'un métro et d'un centre commercial) en rue avec du passage et des habitations tout autour, sauf que...il y a déjà deux laveries automatiques (dont une gérée par Superlav elle-même) dans un cercle de 700m...

Les résultats des deux laveries sont plutôt bons (CA 40/50K annuels pour l'une des deux). En soit, faire de telles chiffres n'est pas mon objectif, j'aimerais juste garantir un loyer.

C'est pourquoi je vous écris pour savoir si, à la vue des éléments, c'est envisageable ? Dans un cas aussi concurrentiel que le mien ?

Merci d'avance,

[Fred22]

Pour moi ca dépend de la qualité de tes concurrents potentiels.

Si les laveries sont bien tenues, avec du matériel en bon état, ca ne sert à rien d'aller au casse pipe...
Au mieux tu vas rentrer dans tes sous en partageant le gâteau, au pire tu vas perdre ton investissement. Dans tous les cas, tu auras les emmerdements (le client qui t'appelle le dimanche parce qu'il ne comprends pas le fonctionnement de la machine, le clodo qui trouve que ta laverie est bien placé pour dormir tranquille, etc...)

Si ton local est bien placé comme tu sembles le dire, tu pourras le louer : tu toucheras alors ton loyer sans avoir les emmerdements : elle est pas belle la vie ?

[AvonShakur]

Merci Fred22 pour ton retour !

Les laveries sont présentes depuis 10 ans au moins et ont de bonnes machines.

En soit, le local est certes bien placé mais le centre ville a cruel manque de dynamisme commercial...la municipalité mène une politique pour rebooster le tout mais bon, je ne suis pas très confiant. D'où l’intérêt d'une laverie, je reste maître de mon activité, cela demande un peu de temps et surtout, pas de paperasse, d'impayés ou autres désavantage qu'un commerce peut présenter...

[lacasse]

Bonjour

comme fred22 pour ton cas je sui comme lui le rafraichit mon local et je le loue ! je me prend pas la tete a installer une laverie !

[Elteet]

Bonjour AvonShakur,

A mon avis si tu es proprio des murs tu n’as pas intérêt à installer une laverie.
Tu retapes le local et tu le loue. Ça te couteras bcp moins cher que de créer une laverie et ça te rapporteras plus.
Créer une laverie c’est beaucoup de frais et de charges. Une laverie c’est ouvert 7/7 jours toute l’année et il faut y être le plus souvent et les emmerdes c’est les dimanches à pas d’heure.
Un local loué c’est un loyer à encaisser une fois par mois !

C’est toi qui voit…

[AvonShakur]

Je vous remercie pour vos retours, mais justement, le local, je n'y vois pas un grand potentiel dedans honnêtement...(restauration à prohiber) ajouter à cela les galères d'impayés si l'entreprise se flanche et il y a des chances vu le manque de dynamisme du centre ville...j'aurais pensé qu'en étant propriétaire des murs, j'aurais moins de contraintes avec la laverie.

[Fred22]

J'ai monté ma laverie dans un local commercial dont j'étais propriétaire. Il y avait déjà une laverie (à rénover complétement mais existante).
Dans mon cas, l'emplacement est bien pour une laverie mais situé dans une ancienne rue commerçante, avec quasiment toutes les cellules commerciales vides -> donc sans espoir de trouver un locataire.
J'avais 2 solutions : transformer le local en logement (mais pas facile dans mon cas car une seule ouverture coté rue) ou refaire une laverie.

La différence entre nos projets, c'est que je n'ai pas de concurrence proche, et que la plupart des concurrents, même loin, ont des laveries dans des états déplorables...
Honnêtement je n'aurai jamais essayé dans le cas que tu nous expliques. Ton but c'est j'imagine de gagner un peu d'argent : si tu travailles pour rien gagner c'est pas très intéressant ;-))

Donc si tu as un peu d'argent à placer et que tu veux te lancer dans le métier de la laverie, pourquoi ne pas faire une offre de rachat des laveries près de chez toi ?

[AvonShakur]

J'ai monté ma laverie dans un local commercial dont j'étais propriétaire. Il y avait déjà une laverie (à rénover complétement mais existante).
Dans mon cas, l'emplacement est bien pour une laverie mais situé dans une ancienne rue commerçante, avec quasiment toutes les cellules commerciales vides -> donc sans espoir de trouver un locataire.
J'avais 2 solutions : transformer le local en logement (mais pas facile dans mon cas car une seule ouverture coté rue) ou refaire une laverie.

La différence entre nos projets, c'est que je n'ai pas de concurrence proche, et que la plupart des concurrents, même loin, ont des laveries dans des états déplorables...
Honnêtement je n'aurai jamais essayé dans le cas que tu nous expliques. Ton but c'est j'imagine de gagner un peu d'argent : si tu travailles pour rien gagner c'est pas très intéressant ;-))

Donc si tu as un peu d'argent à placer et que tu veux te lancer dans le métier de la laverie, pourquoi ne pas faire une offre de rachat des laveries près de chez toi ?

Car, premièrement, elles sont là depuis très longtemps et ça marche, pourquoi vont-elles les vendre ? Puis, deuxièmement, pourquoi aller rajouter des charges (loyer) à mon projet si je peux le faire dans mon bien. Et comme je disais l'idée n'est pas vraiment de faire du bénéfice au maximum mais d'assurer au moins un loyer, et je pense que c'est faisable. Il y a "juste" à investir le matériel et gérer le tout ( avec toutes les contraintes que cela apporte, j'en ai conscience).

[lacasse]

sa reste un gros investissement juste pour un loyer !

car pour 50 m2 et une ville de 90 000 habitant meme si y a de la concurrence il va te falloir 3 petite 2 grosses et 3 seches linges. sa fait un jolie billet a sortir ! comparre les sortie d'argent et les entrée !

une laverie commence a gagner de l'argent 2 ou 3 ans apres sont installation donc pendant se temps pas d'argent qui rentre !

si tu met un locataire tu rentre 800€ par mois fois 12 sa fait 9000 et ta pas sortie un rond ou juste de quoi faire un peu de deco !

si tu met une laverie ta 40 000€ a sortir sa te fait 700€ de credit par mois pour ton loyer de 800€ sans même avoir compter les charges diverse de la gestion d'une societe !

donc tu va gerer une laverie pour 100€ par mois sans compter les 2 premiere année on tu sera deficitaire donc casi impossible a payer ton loyer sans sortir de l'argent de ta poche !


je te rassure nous avons tous des laverie et si on avait la chance d'etre dans ta situation ou tu peux sans t'embeter prendre 800€ par mois on s'auterais tous sur l'occasion.

de plus tu dit qu'un locataire peux ne pas payer, mais l'avantage du bail commercial c'est que si il a une clause resolutoire et que ton bail est signé et enregistré chez notaire des le premier loyer non payer tu fais venir un huissier et le locataire degage !

donc moi je serais mais LARGEMENT plus tenté par renover un peux mon local et laisser un locataire dedans prendre le risque de se lancer que de me lancer moi meme et devoir en etre de ma poche tout les mois ! Sachant que en plus tes concurrents sont bien installé entretienne bien leur laverie et connaise bien leur metier ! de plus superlave est revendeur de piece donc la maintenance ne lui coute casi rien ! si en plus un de tes 2 concurrents est proprietaire des murs et qu'il casse les prix ta seul issu sera de renvendre tes machine et de trouver un locataiure !

Mais un forum est juste un endroit ou on te donne des conseils ! vue tes réponses ta decision est casi deja prise de te lancer dans l'aventure !

tente qui ne tente rien n'a rien mais vue le nombre d'avis pour et le nombre d'avis contre je serais toi je reflechirais !

[AvonShakur]

Non non ma décision n'est pas encore prise et j'ai besoin de la challenger. Mais tes arguments sont pertinents et il est vrai qu'à la vue de tous les éléments il est mieux d'y réfléchir à deux fois.

Je vous en remercie en tout cas.